sibiu piata mica turnul sfatului biserica evanghelica drona (Copy)

Analist imobiliar: ”Prețurile au crescut cu 10-15 la sută și vor continua să crească iarna aceasta”

Robert Iordache este agent imobiliar și proprietar de agenție imobiliară în Sibiu. În ultimii cinci ani are peste 800 de apartamente vândute și cunoaște în detaliu piața locală. Motive suficiente pentru a sta de vorbă cu el despre evoluția din acest an a prețurilor și așteptările pentru 2017.

Rep.: În toată țara se vorbește despre anul 2016 ca despre un nou boom imobiliar, cu o explozie a construcțiilor noi. Care e situația la Sibiu?

R. I.: Și în Sibiu se simte această cerere mare de locuințe, în special cererea de locuințe noi. Asistăm într-adevăr la o explozie de construcții noi, de la blocuri de apartamente până la case de toate tipurile, individuale, duplex-uri, triplex-uri sau înșiruite. Despre boom-ul imobiliar putem spune că este un început, întrerupt de multe ori de lipsa fondurilor pentru Prima Casă, dar cu siguranță avem un boom imobiliar in 2016. Cererea mare de locuințe în Sibiu este generată în special de exodul mare spre Sibiu, în special dinspre județele învecinate.

Rep.: Multă lume spune că se construiește mult și prost, adică nu se ia în calcul dezvoltarea ulterioară și nu se prevăd străzi largi, locuri de joacă, iar cel mai bun exemplu e Calea Cisnădiei. E adevărat ori s-au mai schimbat lucrurile?

R. I.: Într-adevăr, lipsește dezvoltarea ulterioară a zonelor unde se construiește intens. Aceasta se datorează în principal autorităților locale și mă refer la localitățile învecinate Sibiului, care nu impun străzi largi, locuri de joacă, zone verzi la aprobarea PUZ-urilor, autorizaților etc. Lipsa unui PUG în Șelimbăr, Cisnădie se vede clar. Cei care cumpără în asemenea zone nu știu ce probleme vor avea în viitor, vezi exemplu Șelimbărului, Calea Cisnădiei, unde o bandă pe sens este transformată în parcare, ce sa mai vorbim de zone verzi, parcuri, locuri de joacă? Iarna să circuli pe acele alei în fiecare zi este o aventură. Blocurile sunt aproape lipite unul de celălalt, iar de acces în oraș la orele de vârf nu cred că mai este cazul să spun ceva, toată lumea știe că e nevoie de 30-50 de minute pentru a intra în Sibiu. Însă nu toate zonele sunt prost dezvoltate. În special proiectele imobiliare de pe teritoriul Sibiului au în componență zone verzi, străzi largi, locuri de joacă… Din toate aceste proiecte imobiliare dezvoltate pe teritoriul Sibiului nu cred că este nevoie de mai mult de 15 minute pentru a fi în zona centrală a Sibiului.

Rep.: Cum au evoluat prețurile anul acesta în Sibiu și zonele mărginașe, în special la apartamentele de două și trei camere? Dă-mi câteva exemple pe cartiere sau ansambluri rezidențiale, dacă se poate.

robert-iordache

R. I.: Pot să spun că în Sibiu prețurile au crescut cu 10-15% în acest an, iar în această iarnă prețurile vor continua să crească fiind o cerere ridicată de apartamente cu două și trei camere. Cele mai căutate imobile din Sibiu sunt garsonierele, apartamentele cu două camere și apartamentele cu trei camere. Prețurile pentru apartamentele vechi la cele cu două sau trei camere se situează în jurul valorii de 800-870 euro/mp, pe când la apartamentele noi, în zonele centrale prețul este de 1000 euro/mp la stadiul de gri, iar în noile proiecte situate în Sibiu, dar în cartiere noi, prețul este în jurul valorii de 750 euro/mp pentru apartamente finisate la cheie. Sunt puține ansambluri care predau apartamentele finisate complet, cu garanție. Eu recomand Magnolia Residence și Belvedere Residence.

Rep.: Cum stă Sibiul în comparație cu prețurile medii în țară? Cu ce orașe ne-am putea compara din punctul acesta de vedere?

R. I.: Din statisticile oferite de ANEVAR, Sibiul se situează în primele zece orașe ale țării, mai precis pe locul opt, după Cluj Napoca, București, Timișoara, Constanța, Iași, Brașov și Craiova. Prețul mediu de vânzare în Sibiu este de 752 euro/mp oferit de indicele ANEVAR pentru apartamente.

Rep.: Ce fel de locuințe se caută mai mult în Sibiu, apartamente noi, vechi, la casă, și pe unde? Care sunt trendurile în clipa de față?

R. I.: Cel mai căutat produs din piața imobiliară din Sibiu este apartamentul cu două camere, situat la bloc, de preferință imobil nou, finisat la cheie. Sunt clienți care preferă în continuare zonele centrale, apartamente vechi, chiar dacă sunt dispuși să plătească mai mult doar pentru zonă. Sunt clienți care preferă imobile noi, cu finisaje noi, instalații noi, garanție și la un preț mai bun, iar dacă achiziția este în vederea închirierii rentabilitatea este și mai bună. Prețul chiriei la apartamentele noi, în special apartamentele situate cât mai aproape de Zona Industrială Vest a Sibiului a crescut foarte mult, cererea este tot mai mare, pot să spun că nu sunt apartamente de închiriat în aceste zone la cât de mare este cererea. Să vă dau un exemplu. Un proprietar din Magnolia Residence a închiriat zilele trecute un apartament cu două camere la prețul de 250 euro, prețul de achiziție fiind de 29.500 euro finisat la cheie. Pentru a obține o chirie de 250 euro pentru un apartament vechi ar fi trebuit să investească aproximativ 45.000 euro, cât face un apartament de două camere decomandat în blocurile vechi. Deci aici se vede unde este investiția bună, unde este o rentabilitate bună. Desigur că apartamentul nou presupune și costuri cu întreținerea și reparațiile mai mici, el fiind în garanție. Trendul în clipa de față este că tot mai mult clienții se orientează spre apartamente noi, preferabil să fie finisate la cheie de către constructor, să fie într-o zonă urbanizată corect, nu neapărat central.

Rep.: Cât de atenți sunt sibienii când vor să-și cumpere o locuință la calitatea construcției, a materialelor folosite sau la documentele privind cadastrul și intabularea?

R. I.: ,,Sibienii”, și o spun în ghilimele pentru că puțini de fapt sunt sibieni, majoritatea fiind din județele învecinate, devin tot mai atenți la calitatea construcției, la istoria dezvoltatorului, la beneficiile și garanțiile pe care le oferă acesta. Este foarte important să cunoști de la cine cumperi, mai ales dacă discutăm de apartamente în blocuri în faza de construire, pentru a ști dacă a respectat termenele de finalizare ale construcțiilor precedente, dacă are racordurile la utilități, daca are autorizație de construcție și toate avizele necesare întabulării. Întârzierile mari se obțin, de obicei, la racordurile la utilități, de multe ori fiind necesar a se obține avize și autorizație nouă pentru branșamentele la utilități, care desigur că trebuie plătite și de aici intervin problemele, întârzierile. Ca să găsești un apartament nou întabulat este foarte greu, ele se rezervă în majoritatea cazurilor din faza de construcție. Aici clienții ar trebui să fie atenți de la cine cumpără, dacă imobilul este în faza de construcție. În general dezvoltatorii care cer avansuri mari de 40-70% din prețul final al unui apartament la momentul rezervării acestuia, adică antecontract, sunt limitați în finanțarea imobilelor până la finalizare și de aceea ei prezinta un risc major pentru clienți, putând apărea tot felul de probleme financiare în timpul execuției imobilului. Dar majoritatea clienților știu acest aspect și preferă dezvoltatorii care acceptă un avans de 5% din prețul final al imobilului și care are același preț fie la plata prin credit bancar, fie plata integrală din surse proprii la finalizare.

blocuri

Rep.: Care este situația pe piața chiriilor din Sibiu? Au crescut sau au scăzut în ultimul an? Dă-mi câteva exemple cam cu cât se închiriază și pe unde.

R. I.: Chiriile au crescut în 2016 cu 20-25%, principalul factor fiind anunţul controalelor la asociaţiile de propietari în vederea nedeclararii la ANAF a apartamentelor închiriate. Chiar dacă preţul chirilor a crescut, tot există o lipsă de oferta pe piaţa locală. La mare căutare sunt apartamentele mici, construcţiile noi, situate aproape de platforma Industrială Vest, exemplu fiind acel apartament de două camere din Magnolia. La mare căutare sunt şi apartamentele de lux, apartamente de 80-100 mp care se închiriază şi pe 600-800 euro/luna. Dacă e să fac un clasament al zonelor cele mai căutate, după categoria de clienţi, topul arată cam aşa: studenţii preferă cât mai aproape de facultăţi şi sunt dispuşi să plătească în plus faţă de preţul mediu, cu 15-25% dacă pot locui trei sau patru într-un apartament, majoritatea nu sunt foarte pretenţioşi de calitatea apartamentului. Urmează cuplurile tinere, diverşi muncitori, ingineri, programatori, care nu ţin neapărat pentru o zonă centrală, Sibiul fiind totuşi destul de mic, dar se uită la calitatea apartamentului, asigurarea locului de parcare, preferabil bloc nou, acces uşor spre serviciu. Pe scurt, se închiriază oriunde în Sibiu, cererea este tot mai mare şi oferta momentan este mai mică decât cererea.

Rep.: În afara anului universitar, când vin și pleacă studenții, putem spune că pe piața chiriilor e liniște?

R. I.: Nu cred că putem vorbi de o linişte pe piaţa chiriilor când studenţii sunt în vacanţă, referindu-ne de fapt la lunile iulie, august și septembrie, practic trei luni, dar care sunt în perioada de vârf a construcţiilor şi se compensează cu cererea mare de chiriaşi din partea firmelor care au lucrări pe perioade scurte în Sibiu. În Zona Industrială Vest se construieşte continuu, fie fabrici noi, fie extinderi ale celor existente. Desigur că în luna septembrie fierbe de cerere pe chirii, studenţii închiriază orice în acea perioadă.

Rep.: Ce se întâmplă pe segmentul terenurilor și al spațiilor comerciale? În Sibiu s-au anunțat două mall-uri noi în următorii ani, aceste proiecte vor duce la scumpirea zonelor respective?

R. I.: Cererea pentru achiziţia de terenuri a început să crească faţă de anii trecuţi. În principal sunt la mare căutare terenurile de construcţii pentru blocuri, case, diverse dezvoltări imobiliare. Terenurile destinate caselor de vacanţă încă nu cunosc o creştere majoră. Sibiul duce lipsă de spaţii comerciale, de aceea sunt foarte puţine tranzacţii cu spaţii comerciale. Dacă, într-adevăr, se vor construi acele mall-uri, desigur că se va reflecta şi în prețurile din zonele învecinate, în principal pe segmentul rezidenţial, spaţiile comerciale din acele zone vor simţi o uşoară depreciere şi preţul de vânzare şi chirie va scădea. Acest fenomen se simte deja în Sibiu cu spaţiile care se află în apropierea zonelor comerciale. Dar să vedem odată începute aceste proiecte comerciale, sunt foarte aşteptate de comunitate.

18 opinii

  1. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

    alex

    Au crescut preturile mai ales in cartierul Arhitectiilor nu mai gasesti nimic sub 2.000 eur mp nici nu mai ai pretentii la infrastructura doar o garsoniera amarata la 40.000 eur daca se poate. Bah Robi mai taie din cresteri ca lovesti avioanele deja.

  2. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

  3. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

    Sebastian

    Interesul agentilor este sa creasca preturile si astfel comisioanele lor…spre deosebire de anii trecuti, in Arhitectilor se poate lua acum ap de 2 camere cu 32 000 de euro…si se construieste mult ( si prost ) si cu siguranta preturile vor scadea pentru ca totusi populatia Sibiului ( plus Selimbar si Cisnadie ) stagneaza…multi pleaca din Sibiu spre Cluj si Bucuresti asa ca valcenii doar umplu golul ramas nu fac ca zona sa creasca demografic

    • Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

      Woow

      Mah Sebica stiu o gramada de bucuresteni care s-au mutat in Sibiu, nu stiu unde vezi tu exodul ala din Sibiu mai ales spre Cluj…
      Poate doar daca esti IT ist sau daca vrei sa vezi o gramada de tarani care canta cand vorbesc de duci la Cluuujj….
      Toti sunteti analisti in tara asta, dar pe ajutor social , ca job nu aveti.

      • Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

        SB 70 RMV

        degeaba zici, sunt din SB, aici m-am nascut, aici locuiesc si aici lucrez, dar daca nu ar fi nevoie sa platesc chirie in CJ (sau daca mi s-ar pute pata sa cumpar acolo o locuinta), in 2 saptamani as fi 100% complet instalat acolo…merge multa lume spre CJ, tocmai ca sa mai puna cativa km intre ei si valul de imigranti de dupa carpati :)

        • Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

          • Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

            Cititoarea Sulfina

            Io pe ungureni !
            Ia du-te de fa un city-break pe la Budapesta si mai vorbin dupa aia :)
            Si eu faceam misto de limba lor dar mi-am schimbat radical parerea dupa ce am stat asta-vara cateva zile la ei.
            Iar de-ar fi sa plec din Sibiu ar fi greu de ales dintre Cluj sau Brasov (acesta din urma se dezvoltandu-se cu cap)
            De pe partea mea sa se tripleze preturile (am si eu motivele mele ) !

  4. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

  5. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

  6. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

  7. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

    Iancu

    Pai omul reprezinta Magnolia vietii, e agent de vanzari acolo, cam CE ati vrea? Plus de asta, el uita ca so Drumul Hotilor nu are decat o banda PE sens….asa ca despre ce vorbim?

    • Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

      Alex

      O fi promovat Magnolia, dar Calea Surii Mici conform PUG-ului va fi cu 2 benzi pe sens, ceea ce nu este pe Calea Cisnadiei nici in planuri, mai repede 2 benzi prin cimitir.

  8. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

    K.Samuel

    Magnolia Residence e o petarde de cartier. Preturile lor sunt mari raportat la m2, finisajele sunt de proasta calitate, iar blocurile in sine, l-ar face invidios pe Ceausescu.

    • Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

      Alex - Locatar Magnolia

      Sunt locatar in Magnolia, am garanție la apartament, sunt mulțumit de calitatea apartamentului, este magazin in cartier, este autobuz din cartier, este și un loc de joaca, avem utilități.
      Găsiți așa ceva peste tot? De aceea am ales Magnolia, voi luați unde vreți și apoi nu știți cum sa vindeți.

  9. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

    scuteru adrian

    calitatea constructiilor din Sibiu lasa de dorit, blocurile noi de langa Shoping City, cele numite a le lu’ Scutea, sunt de o calitate foarte proasta, nu respecta nici o regula in constructii, la cumparare te minte ca o sa ai curent, apa, gaze, internet si cablu tv din prima zi in care te muti, instalatiile electrice nu prezinta nici un fel de siguranta, lifturile sunt doar de forma, geamurile termopan trece curentul prin ele si te pune sa ti le faci singur cu alta firma, dar de…..asa se intampla cand nu te controleaza nimeni si faci de capul tau stiind ca esti protejat de altii, asa ca Scutea isi face de cam cum vrea si cu cine vrea

  10. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

  11. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

    alin cosmin

    fugiti de scutea cat puteti, apartamentele de langa mall sunt de proasta calitate, lifturile le-a montat degeaba, nu sunt locuri de parcare pentru toata lumea, a inceput sa ceara bani pentru lucrari care sunt trecute in contractul de vanzare al apartamentelor, zice sa ai garantie la lucrarile facute, dar cand repara ceva ce nu a facut bine iti mai cere bani in plus!

  12. Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Daca totusi doriti sa cititi comentariul, click aici

    la scutea langa kaufland cele mai mari preturi si cele mai jalnice cocini..
    eu am luat la 18000 garsoniera la inceput si am dat o a 30000 la unu din dragasani…
    mi am luat semidecomandat in cedonia…boc vechi caramida .ceasca le facea bine.
    scutea escroc patentat da m a ajutat diferenta de pret si prostia celui a care am vandut

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *

Turnul Sfatului Online
  • Interviu
  • Contact