Miercuri,
19.06.2024
Cer Senin
Acum
16°C

Piața imobiliară din județul Sibiu: „un loc mic pentru vise mari”. Un sibian are nevoie de 7 ani pentru a-și cumpăra o locuință de 55 mp fără credit

Piața imobiliară din județul Sibiu: „un loc mic pentru vise mari”. Un sibian are nevoie de 7 ani pentru a-și cumpăra o locuință de 55 mp fără credit

„Un loc mic pentru vise mari” - așa este caracterizată piața imobiliară din județul Sibiu, conform studiului de fundamentare elaborat pentru Planul de Amenajare a Teritoriului Județului (PATJ), document care ghidează politicile județene timp de 10 ani.

PATJ Sibiu este un document complex și reprezintă programul de dezvoltare social-economică a județului pentru următorii 10 ani. Documentul conține informații privind strategia de dezvoltare spațială, rețeaua de localități, locuirea, zonificarea teritoriului, structura socio-demografică, structura activităților, contextul suprateritorial etc., precum și mai multe studii de fundamentare, printre care cele istorice și arheologice, cu privire la riscurile naturale, privind organizarea teritoriului județului sau piața imobiliară, la care ne vom referi în continuare.

Citește și: Șelimbăr - oraș sau cartier al Sibiului? Noul Plan de Amenajare a Teritoriului Județului Sibiu propune comasarea

Studiul de fundamentare privind piața imobiliară arată că județul Sibiu are una dintre cele mai accesibile piețe imobiliare din țară, fiind necesare 1,59 salarii medii nete lunare pentru achiziția unui metru pătrat, din perspectiva accesibilității pieței imobiliare, prin raportarea la salariul mediu net necesar pentru achiziția unui singur metru pătrat:

„Pentru județul Sibiu, indicatorul imobiliar price-to-income ratio este estimat la 7,45 ani, adică o persoană are nevoie de puțin peste 7 ani pentru a achiziționa o locuință de 55 de mp fără a apela la un credit imobiliar, după metodologia BNR, iar coroborat cu informațiile ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România – n.n.) referitoare la valorile de piață medii și salariul mediu net, poate fi caracterizată drept o piață imobiliară subevaluată”.

În comparație, în Cluj-Napoca sunt necesare 2,32 salarii medii nete lunare pentru achiziția unui metru pătrat, urmând un trend crescător în intervalul de analiză 2015-2022.

Locuințe și populație

Potrivit studiului, ponderea din populație a persoanelor care declară că au în proprietate locuința actuală este foarte ridicată (81,7%), fără însă a ieși din media înregistrată la nivel național pentru acest aspect.

Din capitolul „Analiza critică a situației existente” înțelegem că autorii studiului au efectuat un sondaj din care au adunat mai multe date cu privire la perspectiva sibienilor asupra domeniului analizat. Cel puțin asta reiese din următorul fragment:

„Printre aspectele cu nivel ridicat de insatisfacție se numără și cele care vizează oferta și prețul terenurilor și locuințelor (de punctat faptul că doar 18.3% dintre respondenți nu dețin o locuință proprie, iar în categoria celor care sunt nesatisfăcuți de oferta și prețul terenurilor și locuințelor, se încadrează și cei care au în proprietate locuința actuală), diversitatea locurilor de muncă și salarizarea acestora. Infrastructura de afaceri adecvată este considerată ca fiind un activ important care facilitează dezvoltarea economică a județului Sibiu, pentru 44% dintre respondenții sondajului de opinie realizat. În polul urban Sibiu, infrastructurile de afaceri sunt percepute ca principal factori de facilitare a dezvoltării economice (61,7%). Diversitatea ofertei de locuințe și terenuri este sub media județeană la nivelul tuturor ariilor teritoriale analizate, cei mai puțin satisfăcuți de acest aspect fiind respondenții din Țara Secașelor și Valea Hârtibaciului, unde și problema salarizării este majoră.

Din perspectiva indicatorului referitor la prețurile locuințelor și terenurilor, cei mai puțin satisfăcuți sunt respondenții din Valea Târnavelor, iar cei mai satisfăcuți, deși sub media județeană, sunt respondenții din Țara Oltului și din Mărginimea Sibiului”.

Majoritatea datelor utilizate în document, cu privire la situația locuințelor, a prețurilor și a suprafețelor, sunt din anul 2022.

Numărul de locuințe a crescut, cu excepția orașului Agnita

Studiul arată că stocul de locuințe a crescut cu 27% la nivel județean, creștere care se manifestă în localitățile principale, cu excepția orașului Agnita. Cea mai mare creștere s-a înregistrat în Șelimbăr. „Astfel, o altă caracteristică a pieței imobiliare din județul Sibiu este ”riscul de ofertă”, exprimat printr-o creștere mai accentuată și rapidă a stocului de locuințe comparativ cu populația. În jurul municipiului Sibiu, pe o rază de 10 – 30 km, s-a estimat o creștere a populației până în 2035, unde, cel mai probabil vor fi necesare locuințe noi și oportunități de locuri de muncă. Județul Sibiu are a doua cea mai mare rată de reînnoire din țară, la fiecare 75 de locuințe existente a fost construită una nouă”.

Dintre localitățile limitrofe municipiului Sibiu, ritmul construcției de locuințe a prins avânt începând din 2014 în localitățile Șelimbăr (medie anuală de 800 de unități finalizate) și Cisnădie (630 de unități finalizate anual), cele două depășind chiar Sibiu ca număr de locuințe finalizate în 2016 – 2018.

Cu toate că în intervalul 2002-2021 la nivelul județului Sibiu au fost eliberate un număr de 14.000 de autorizații de construire pentru clădirile rezidențiale, numărul tranzacțiilor din județul Sibiu a înregistrat o scădere de aproape 30%, între 2009-2022, în valoare absolută s-au cumpărat cu 4.867 mai puține case, terenuri, apartamente.

„Conform datelor publicate de ANCPI, dacă în anul 2019, diferența dintre numărul tranzacțiilor imobiliare și cel al ipotecilor realizate la nivelul județului Sibiu a fost redusă, începând cu anul 2020, ulterior declanșării pandemiei, numărul tranzacțiilor devine aproximativ de trei ori mai mare comparativ cu numărul ipotecilor. O concluzie care poate fi trasă este că, cel mai probabil, o bună parte din locuințe au fost achiziționate fără a contracta un credit ipotecar, cu bani cash (deși 11% din totalul salariaților au achiziționat o locuință cu credit, diferența poate fi reprezentată de salariații cu venituri mari care nu au nevoie de finanțare bancară, de persoane din străinătate care vin să achiziționeze imobiliare în județ mizând pe avantajele competitive oferite de statutul de destinație turistică, sau de alte categorii de cumpărători)”, scriu autorii studiului.

Aceștia mai spun că valoarea de piață a apartamentelor din Sibiu aproape s-a dublat, cu toate că, în continuare, piața județeană prezintă caracteristicile unei piețe imobiliare subapreciate.

„Soldul migrației interne este interdependent de dinamica construcției de noi locuințe astfel că, achiziția unei locuințe este considerat un element vital pentru stabilizarea populației venite din alte zone ale țării pe teritoriul județului Sibiu. Pornind de la o paritate înregistrată în anul 2010, când numărul locuințelor nou construite a fost aproape egal cu sporul migratoriu, de la un an la altul, numărul locuințelor nou-construite a crescut accentuând riscul de ofertă care caracterizează piața imobiliară a județului Sibiu. Acest risc de ofertă se poate manifesta printr-o scădere a prețurilor, câtă vreme numărul locuințelor nou-construite tinde să crească, iar sporul migratoriu, respectiv populația arată semne de scădere”.

Disfuncționalități: prea scump

Autorii studiului de fundamentare privind piața imobiliară din județul Sibiu au enumerat câteva disfuncționalități și priorități de intervenție.

Astfel, potrivit lor, în ceea ce privește piața rezidențială, oferta imobiliară nu este la prețuri accesibile pentru toate categoriile sociale. Această afirmație este argumentată printr-un extras dintr-iun raport al Consiliului Concurenței din 2009: „Piața imobiliară a județului Sibiu s-a confruntat cu o serie de probleme caracteristice pieței, în general: creșterea cheltuielilor cu materiile prime, probleme în lanțurile de aprovizionare, ambele reflectate în creșterea costurilor de construcție, care, pe cale de consecință pune presiune asupra creșterii prețurilor bunurilor imobiliare. Nivel ridicat al prețurilor, ratele ridicate pentru împrumuturi pe piața imobiliară limitează accesul la locuințe, case și terenuri. În general, piața imobiliară este caracterizată de asimetrii informaționale, fluctuații mari de lichiditate, prețuri rigide, ineficiență economică și lipsă de transparență”.

Ca priorități de intervenție sunt menționate: „Construirea unor locuințe sociale pentru persoanele care provin din grupuri vulnerabile; Promovarea, de către autorități, a dezvoltărilor noi care permit un mix social mai bun - acordurile dezvoltatorilor de tranzacționare a site-urilor de comercializare a actualizărilor publice la cotele de locuințe sociale, furnizarea de terenuri echipate edilitar sau cofinanțarea cooperativelor sau entităților non-profit stabilind în același timp praguri ale prețurilor locuințelor și criterii de alocare; Asigurarea chiriilor publice subvenționate pentru a răspunde nevoilor de locuințe ale grupurilor vulnerabile; Simplificarea și transparentizarea procesului de alocare a locuințelor sociale; Îmbunătățirea gestionării locuințelor sociale”.

Tendința de densificare a fondului construit și lipsa unor documente de urbanism (planuri urbanistice generale) actualizate pentru localitățile rurale, care determină o dezvoltare haotică, fără a valorifica specificul local – sunt alte probleme identificate la nivelul județului Sibiu.

Câți sibieni au credite

Conform Strategiei Naționale a Locuirii pentru perioada 2022-2050, programul ”Prima Casă” a favorizat accesul la proprietatea locuinței prin împrumuturi garantate de stat, însă nu a stabilit restricții cu privire la veniturile beneficiarilor săi, nepermițând astfel accesul tuturor categoriilor de populație la o locuință accesibilă ca preț.

Acest mecanism a alimentat artificial creșterea prețului locuințelor noi. Odată cu modificarea plafoanelor garantate de stat, ajustate ca urmare a creșterii prețurilor la materialele de construcții, programul ”Noua Casă”, denumirea actuală a programului ”Prima Casă”, a determinat o creștere a prețurilor locuințelor noi în jurul noilor praguri stabilite de lege, descrie studiul.

Unul dintre cei mai importanți indicatori ai pieței rezidențiale este gradul de îndatorare a gospodăriilor, adică ponderea volumului de credite ipotecare restante din totalul creditelor ipotecare acordate gospodăriilor în raport cu venitul disponibil al gospodăriilor.

„Cele mai mari ponderi ale creditelor ipotecare sunt întâlnite în județele dezvoltate; peste 60% din soldul ipotecarelor totale sunt realizate de populația din București, Ilfov, Cluj, Iași, Timiș, Constanța și Brașov, cu o concentrare mai ales în centrele urbane din fiecare județ. Din perspectiva ponderii stocurilor creditelor în totalul creditelor ipotecare, județul Sibiu înregistrează o valoare medie – 2.52%, comparativ cu situația altor județe, cum ar fi București – 30.19%, care înregistrează mai mult de o treime din ipotecare, Cluj – 6.49% sau Timiș – 6.10%. În mod evident, soldul împrumuturilor acordate este direct proporțional cu nivelul de dezvoltare economică, nivelul salarial sau de efervescența mediului de business din județul respectiv”, scrie în studiu, fiind citat un raport al Băncii Naționale a României din 2022.

La nivel național, 10% din numărul salariaților au în derulare un credit ipotecar. În județul Sibiu, potrivit BNR, proporția salariaților cu credit ipotecar este de peste 11%, situație întâlnită în majoritatea județelor dezvoltate, cu un volum ridicat de forță de muncă.

Terenurile: lipsește inventarul acestora

În ceea ce privește terenurile din județ, se menționează că autoritățile nu dispun de un inventar al acestora și o clasificare pe funcțiuni, respectiv nu există o imagine clară a celor care nu sunt folosite, care sunt folosite parțial, care sunt contaminate sau care pot fi folosite pentru proiecte strategice.

„Mai ales în interiorul orașelor județului Sibiu, autoritățile publice ar trebui să se asigure că regulile de urbanism stabilite sunt eficiente pentru a reduce distanța medie față de facilitățile necesare locuitorilor (descurajarea conceptului de ”firme de apartament”), prin implementarea unei strategii de utilizare a terenurilor flexibilă și dinamică, care să permită și să încurajeze utilizările mixte (e.g. spații de locuit și spații de servicii)”.

Referitor la prețul studiul analizează și acest aspect:

Prețurile medii de vânzare s-au dublat în Cisnădie (în 2022 – 65 euro/mp) și Avrig (în 2022 – 25 euro/mp), au crescut cu peste 70% în Șelimbăr (în 2022 – 130 euro/mp) și au crescut cu aproape 30% în Municipiul Sibiu (în 2022 - 220 euro/mp). Un metru pătrat de teren intravilan din zona A a orașului Cisnădie a ajuns să valoreze cât un metru pătrat din zona D a municipiului Sibiu. Suprafața intravilană a crescut la nivelul municipiului Sibiu și orașelor Agnita, Avrig și Cisnădie.

Cele mai scumpe terenuri extravilane sunt cele arabile, urmate de cele cu livezi, localizate în municipiul Sibiu, Cisnădie și Mediaș. Rezervele de teren pot fi reconvertite pentru investiții în energie regenerabilă sau dezvoltare turistică. Oportunități au fost identificate în UAT-urile Păuca, Loamneș, Bârghiș, Șura Mică, ce dețin suprafețe de terenuri arabile generoase, precum și în Chirpăr, Alțina, Ocna Sibiului etc. pentru suprafețele de pășuni, se menționează în studiu.

„Terenurile arabile, terenurile cu pășuni permanente sau neproductive acoperite cu stuf sau papură pot să fie considerate ca fiind rezerve și pot să facă obiectul unor proiecte de reconversie. Conform unui proiect de lege care a fost adoptat în Senat, parcurile fotovoltaice sau cele eoliene vor putea fi amplasate pe terenurile agricole situate în extravilan, în suprafață de maximum 50 de ha”, concluzionează studiul.

Terenurile intravilane

În ceea ce terenurile intravilane, studiul citează datele ValorEasy - platformă independentă de evaluare a proprietăților rezidențiale din România: terenurile intravilane din cele mai mari 5 localități din județul Sibiu analizate (Sibiu, Cisnădie, Mediaș, Șelimbăr, Avrig), s-au vândut, în ultimii 5 ani, cel mai mult, cu 220 de euro pe metru pătrat în municipiul Sibiu, fiind urmate de terenurile din Șelimbăr, cu 130 de euro pe metru pătrat, Cisnădie, 65 euro pe metru pătrat, Mediaș, cu 30 de euro pe metru pătrat, respectiv Avrig, cu 550 de euro pe metru pătrat. Prețurile terenurilor intravilane s-au dublat în Cisnădie și Avrig, în timp ce în municipiul Sibiu s-au apreciat cu 26% în aceeași perioadă.

Valorile minime la terenurile intravilane în zonele A variază între 5 euro/mp, în Miercurea Sibiului și 220 euro/mp în Sibiu. La nivelul municipiului Sibiu, diferențele între zone sunt destul de mari, de la 46 euro/mp pentru zona D, la 103 euro/mp sau 153 euro/mp. (Camera Notarilor Publici Alba-Iulia, 2023). Un metru pătrat de teren intravilan din zona A a orașului Cisnădie valorează cât un metru pătrat pentru un teren intravilan din zona D a municipiului Sibiu.

Prognoze 

La acest capitol sunt citate datele Eurostat: „județul va înregistra o scădere a numărului de locuitori cu aproximativ 20%, ajungând să înregistreze 380.538 de locuitori până în anul 2035”.

Totuși, în localitățile din județ unde se estimează un trend pozitiv, populația „are nevoie de mai multe locuințe, mai multe locuri de muncă, acces facil la o varietate de servicii, acces la transport public etc. pentru a putea duce o viață bună”. „Sibiul trebuie să crească și să se dezvolte într-un mod sustenabil. Populația în creștere din anumite localități ale județului Sibiu creează o nevoie de mai multe locuințe și locuri de muncă”.

În graficul de mai sus sunt reprezentate localitățile care, conform prognozei realizate, vor înregistra creșteri ale populației până în anul 2035. În jurul municipiului Sibiu, pe o rază de 10 – 30 km, se poate observa o creștere a populației, unde, cel mai probabil vor fi necesare locuințe noi și oportunități de locuri de muncă.

„Un aspect general cu privire la prognoza pieței imobiliare este că aceasta este considerată ca având un grad mic de lichiditate, iar comportamentul participanților este considerat a fi extrapolativ, însemnând că atât vânzătorii, cât și cumpărătorii de locuințe se bazează pe evoluția recentă a prețurilor pentru a estima dinamica viitoare a pieței. Acest ”comportament miop” determină participanții la piață să creadă că tendința actuală a prețurilor va continua, nereușind să anticipeze sau chiar să ia în considerare o schimbare viitoare a tendinței de evoluție a prețurilor (Consiliul Concurenței, 2009).

Contextul actual caracterizat de dobânzi în creștere și un nivel ridicat al inflației, precum și de creștere mai rapidă a prețurilor imobiliarelor comparativ cu creșterea salariului net, pentru majoritatea cazurilor se reflectă în contracția indicelui de accesibilitate. Pe fondul prelungirii contextului actual, este foarte probabil ca puterea de cumpărare a populației din toată țara să scadă și mai mult în perioada următoare. Același aspect poate fi menționat și pentru județul Sibiu”, descriu autorii studiului de fundamentare.

Studiul de fundamentare privind piata imobiliara din județul Sibiu poate fi consultat aici.

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Ion Surdu

de Ion Surdu

Redactor

Comentarii

5 comentarii

Claus

Acum 2 săptămâni

7 ani de munca,fara mancare medicamente concedii facturi mijloc de transport etc...in 10 15 ani bunul devine doar un raft de beton,altele noi in tendinte si actualizate la conditiile vremurilor le iau locul...asta daca ramane turnul de calcar in picioare.
Raspunde

Maria

Acum 2 săptămâni

În 1955, părinții mei au cumpărat terenul și au construit o casă de 100 mp in 20 ani, fara împrumuturi. Au mers la serviciu inclusiv sâmbăta. Au crescut și doi copii. Noi - copiii am făcut facultate fără să luăm meditații. Și nu ne-am mai plâns. Așa era în toate familiile la acea vreme. Acum românii nu mai au răbdare și vor să aibă totul gata rapid și se împrumută în bănci și ajung să plătească după 30 ani prețul a două locuințe. Se ceartă și blestemă că au de plătit rate mari in fiecare lună. Ar trebui să gândească în viitor.
Raspunde

Troll.E.Buzu

Acum 2 săptămâni

Mie imi pare un pic cam optimista concluzia din titlu. Doar un pic

Raspunde

Aci Duțu

Acum 2 săptămâni

Nu mai există moca
Raspunde

Alexandra

Acum 1 săptămână

Și o știre mai nouă precizează faptul ca piața imobiliara din Sibiu e una din cele mai scumpe din România, a crescut într-un an cu 18%!!! Cum puteți posta 2 anunțuri care se bat cap în cap? Tu când nu ai o locuință înseamnă că plătești chirie care e jumătate din minimul pe economie. Cum se presupune ca te descurci sa îți iei o locuință în 7 ani cu salar minim, chirie, taxe, mâncare etc:)))
Raspunde
Anuleaza raspuns

Lasa un comentariu

Toate comentariile sunt moderate înainte de postarea pe site, pentru a elimina limbajul agresiv de pe această platformă. Mulțumim. Adresa ta de email nu va fi publicată.

Sus