Efectul Nordis: avans de maxim 10% la încheierea antecontractului. Dezvoltatori imobiliari din Sibiu: Acest proiect vine cu întârziere de 20 de ani

Achitarea unui avans de maximum 10% la încheierea antecontractului, iar banii să fie strânși într-un cont special destinat construcției de locuințe. Este prevederea unui proiect de lege înregistrat în Senatul României după investigația Recorder, care a scos la iveală cum dezvoltatorul imobiliar Nordis „a vândut unele apartamente de mai multe ori, către persoane diferite”. Dezvoltatorii imobiliari din Sibiu spun că acest proiect este binevenit și cred că va afecta „oportuniștii” din domeniu. Totodată, părerile privind impactul asupra prețurilor apartamentelor sunt împărțite.

Jurnaliștii de la Recorder.ro au publicat, luni, o amplă investigație despre dezvoltatorul imobiliar Nordis, despre care spun că a vândut unele apartamente „de mai multe ori, către persoane diferite”. Mai multe persoane spuneau în material că au plătit avansuri și de 95-100% atunci când au semnat antecontractele de vânzare-cumpărare cu compania Nordis încă în 2020, fără ca să mai ajungă de atunci la semnarea contractului de vânzare-cupărare prin care să devină proprietarii locuințelor. Banii au fost achitați încă la stadiul de proiect.

După două zile de la publicarea investigației, deputați PSD au depus în Parlament un proiect legislativ care limitează la 10% avansul pentru cumpărarea de imobile construite de dezvoltatori și prevede că avansul se achită într-un cont special care poate fi utilizat doar pentru respectivul proiect.

„La încheierea promisiunii de vânzare dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției. Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul total al imobilului, în situația în care dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare, în vederea protejării investiției, cu una dintre societățile de asigurare, în condițiile legii. Sumele plătite cu titlu de avans se achită într-un cont special al firmei, dedicat imobilului respectiv, și pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect”, prevede proiectul.

În expunerea de motive, autorii inițiativei scriu că „practicile curente permit dezvoltatorilor să solicite avansuri mari la semnarea promisiunilor de vânzare, fără a exista garanții adecvate în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către dezvoltator” și că „această situație pune consumatorii într-o poziție vulnerabilă, creând riscuri semnificative, în special în cazurile de insolvență a dezvoltatorilor sau întârzieri în livrarea imobilului”.

Protecția cumpărătorilor, stabilitatea și încrederea în piața imobiliară și stimularea responsabilității dezvoltatorilor sunt beneficiile menționate de autorii inițiativei legislative.

Turnul Sfatului a contactat câțiva dezvoltatori din Sibiu pentru a le cere un punct de vedere cu privire la acest proiect.

Viorel Helju, Optima Grup: Se va ajunge la normalitate

„Legea aceasta vine probabil că 15-20 de ani prea târziu, dar bine că vine. Este mai mult decât binevenită.

Eu am locuit în Germania între 1998-2007. Nu m-am ocupat de acest domeniu, dar am știut cum funcționează, am și cumpărat în calitate de client o locuință. Asemenea regulamente erau sau sunt, după cunoștința mea, de foarte mult timp în Occident. În sensul că este o procedură extrem de riguroasă și de strictă în ceea ce privește modul în care un apartament se antecontractează sau se rezervă și apoi la final devine proprietatea clientului sau cumpărătorului.

(Această lege, dacă va fi adoptat) probabil că va pune în dificultate pe mulți din cei foarte mici dezvoltatori care se bazau extrem de mult pe partea de avansuri, dar cu siguranță va consolida nivelul de securitate a unei tranzacții și va evita viitoare scenarii tragice cum a fost cel de la Nordis și nu numai. Sunt foarte multe cazuri mai mici, mai puțin mediatizate de asemenea speță.

În concluzie, sper că va veni până la final această lege în această formă sau în una extrem de riguroasă. Nu cred că e nimic complicat în a trimite acei bani de avans într-un cont special, din care să se achite efectiv ulterior parte din contractul de construire a acelei clădiri. Dacă nu mă înșel, o bancă care îți acordă un credit de construit pentru asemenea proiecte procedează exact așa – tu primești o creditare de X pentru acea clădire și evident acei bani sunt destinați proiectului și, practic, se face decontul de facturi a constructorului din acel cont. Și nu se pot cumpăra vacanțe în străinătate, mașini de lux etc.

Sunt măsuri de bun simț și - teoretic, dar și practic - nu ar trebui să scumpească apartamentele, pentru că una nu are de a face cu cealaltă. Probabil că în câțiva ani piața va ajunge la maturitatea de care avea nevoie. Vor fi companii serioase relativ mari, de anvergură, care vor putea demara proiecte de construire nu bazându-se pe aceste avansuri, ci pe finanțările gândite de ei, iar avansurile să fie considerate mai mult o garanție că la final un număr X de apartamente vor fi cu siguranță vândute.

Ca să revin la paralela cu Germania: sunt foarte multe proiecte, de zeci de apartamente, nu de sute, în care este foarte clar precizat că în momentul în care se antecontractează absolut toate apartamentele, se va demara construcția și nu mai repede. Și atunci clientul plătește în acel cont un maxim de 10%, așteaptă cuminte câteva luni până acel proiect este antecontractat integral, apoi dezvoltatorul demarează proiectul, finalizează, folosește evident și banii din antecontracte în cadrul acelui proiect și clar că la final predă construcția clienților.

Mă bucur tare mult că se va ajunge la normalitate în acest sens la noi și, repet, cu siguranță era necesară de foarte mult timp această lege”.

Nicolae Damian Burprich, Damian Invest: Și pe mine m-au contactat cei de la Nordis, dar reclama aceasta forțată mi-a dat de bănuit

„Așa se practică și în Luxemburg, și în Austria: este un fond în care se duc banii pentru execuția lucrărilor.

Da, e normal, sunt de acord cu acest lucru și e binevenit proiectul. Nu poți să dai 90-100 % și n-ai nicio garanție, nu știi ce intervine în decursul unui an-doi.

În ceea ce privește impactul asupra prețurilor, cred că va afecta un pic. Pentru că dezvoltatorul nu se va mai baza pe cei 50-70% avans. Se vor scumpi un pic, cu cel puțin 5-10%, cel puțin la noi în Sibiu. Dar depinde și de cerere, pentru că dacă nu există cerere, nu construiești.

Va crește prețul pe mp. Fiecare firmă va recalcula, nu se va mai baza pe avansul fiecărui client. Se va baza pe ce deține el în portofoliu, pe fondurile firmei , nu pe avansurile date de fiecare parte.

Desigur, sunt și cazuri când banii sunt cheltuiți pe alte destinații. De aceea, se blochează, consider eu, proiectele.

Și pe mine m-au contactat  în anii trecuți cei de la Nordis. Reclama asta așa forțată mi-a dat undeva de bănuit. Sigur că te încântă pe tine, ca și cumpărător, când îți acordă un discount de 15-20%; la un preț de 50-60.000 de euro câștigi ceva. Dar uite că se întâmplă că nu citești tot contractul, toate prevederile și se întâmplă cazurile când economiile unei familii se duc pe apa sâmbetei sau, mai degrabă, în buzunarele altora”.

Laurențiu Buduleci, Isrom Management (Magnolia): Va impune o disciplină, nu vor mai exista comparații între dezvoltatorii serioși și câțiva oportuniști care au mai livrat astfel de „cutremure”, chiar și în Sibiu

„Acest model de business și această reglementare, chiar dacă nu este legiferată, nu este o noutate pentru noi. Încă de acum 6 ani, la toate dezvoltările în care noi suntem implicați, au fost cofinanțate de către bănci comerciale, care au această reglementare implementată – cea de a încasa avansurile clienților (indiferent de procent), într-un cont special blocat de la debitare fără acordul special al băncii. Cuantumul avansului trebuie să fie agreat împreună cu băncile comerciale/finanțatoare, care au diferite programe de finanțare a clienților pentru achiziția de apartamente. Astfel, programul Noua Casă (program garantat de Guvern) prevede un avans cuprins între 5-15%, condiționat de valoarea imobilului. Băncile comerciale au produse de finanțare pentru achiziția de apartamente unde solicită clienților avansuri între 15-25%, de aici spun că acest cuantum al avansului trebuie armonizat.

În ceea ce privește asigurarea, noi facem asta la solicitarea băncilor comerciale care ne cofinanțează construcția proiectelor aflate în derulare, deci nici aici nu este o mare noutate pentru noi.

Dacă această inițiativă legislativă va fi adoptată, cred eu că se va impune o disciplină și o responsabilizare a dezvoltatorilor imobiliari, acest lucru făcând ca acest sector important al economiei să devină mai credibil și sustenabil, fără a mai exista suspiciuni și comparații între dezvoltatorii serioși și câțiva oportuniști care până acum au mai livrat astfel de „cutremure” în acest domeniu, chiar și în Sibiu.

În ceea ce privește prețurile apartamentelor, după părerea mea, această inițiativă nu va influența negativ prin creșterea costurilor. Mult mai importante sunt deciziile fiscale care pot aduce scumpiri ale apartamentelor prin introducerea de impozite și taxe care pot influența serios piața actuală a apartamentelor și caselor noi”.

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi

de Ion Surdu

Redactor