Firma care elaborează noul PUG al Sibiului: Înălțimea imobilelor nu crește ocuparea terenului, din contră. Un prim pas înspre „orașul celor 15 minute”

Viitorarele reglementări urbanistice ale Sibiului vor încerca să contribuie la dezvoltarea de cartiere noi, echilibrate, cu suprafețe optime de spații care pot avea utilizări diverse și vor asigura mai multe spații verzi. Totodată, locuitorii acestor cartiere vor fi dependenți mai puțin de mașină, un prim pas în conturarea conceptului de “oraș de 15 minute” - este mesajul transmis de arhitecții care lucrează la actualizarea Planului Urbanistic General (PUG). Arhitectul Alexandru Cristian, de la Daedalus Proiect, care conduce asocierea care elaborează noul PUG, a răspuns la mai multe întrebări ale Turnul Sfatului după ce am publicat două articole cu privire la acest subiect.

Amintim că dezbaterea cu privire la viitorul PUG al Sibiului a început să prindă turații, după ce celor mai cunoscuți arhitecți sibieni li s-a adus la cunoștință câteva schițe din viitorul document. Mai exact, este vorba de Regulamentul Local de Urbanism (RLU), parte a PUG, unul dintre documentele esențiale care stă la baza dezvoltării urbane a orașelor.

Primele informații despre acest regulament au fost prezentate la începutul acestei luni, la Primărie. Turnul Sfatului a intrat în posesia documentelor prezentate arhitecților sibieni. Într-un articol anterior am scris despre principalele prevederi asupra cărora aceștia au atras atenția: majorarea coeficientului de utilizare a terenului (CUT) și extinderea zonei intravilan; iar în altul am scris despre cum se va modifica numărul locurilor de parcare obligatorii pentru fiecare bloc:

Citește aici: Noul PUG al Sibiului propune densificarea orașului și extinderea intravilanului. „Sibiul nu e Frankfurt, Londra sau Shanghai”

Citește și: Noul PUG al Sibiului modifică numărul locurilor de parcare obligatorii pentru fiecare bloc

Am contactat reprezentanții firmei de arhitectură Daedalus Proiect, din Cisnădie, care conduce asocierea din care mai fac parte Centrul de Cercetare, Proiectare, Expertiză și Consulting din cadrul Universității de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu” și compania Intergraph Computer Services SRL, care lucrează la cel mai important document urbanistic al orașului, pentru a ne oferi mai multe detalii cu privire la cele discutate la Primărie, dar și să explice prevederile propuse.

Înainte de a citi răspunsurile primite, explicăm la ce se referă acronimele folosite:

RLU - Regulament Local de Urbanism

CUT - Coeficientul de utilizare al terenului

POT - Procentul de ocupare al teritoriului

Intertitlurile au fost editate de Turnul Sfatului.

Varianta finală, după consultarea populației

Când planificați să transmiteți Primăriei Sibiu varianta finală a RLU, respectiv a PUG?

În momentul de față, documentația se află în etapa elaborării formei preliminare, a propunerilor PUG, (atât piese desenate cât și scrise), pe baza căreia se va demara consultarea publicului, respectiv a demersurilor de obținere a avizelor (unele dintre ele fiind și ele supuse unei proceduri de înștiințare a populației municipiului Sibiu).

Astfel, varianta finală a PUG și RLU va fi transmisă după finalizarea consultării populației, obținerea tuturor avizelor și realizarea modificărilor care rezultă din parcurgerea etapelor de mai sus.

Anterior, s-au desfășurat o serie de activității de colectare, analiză și sinteză a opțiunilor populației, activități ce au inclus elaborarea de chestionare, mediatizarea acestora și prelucrarea / sintetizarea informațiilor astfel colectate. Aceste chestionare au fost adresate întregii populații a municipiului Sibiu, precum și, în mod specific, societății civile, mediului profesional (Urbaniștii și Arhitecți) precum și mediului de afaceri, prin formulare dedicate.

Datele colectate au generat o serie de informații ce, împreună cu opțiunile exprimate în cadrul întrevederilor grupului de lucru (administrație / elaboratori), au fost luate în considerare la elaborarea propunerilor ce se regăsesc în acest moment în forma curentă a documentației propuse spre actualizarea PUG 2011.

Întâlnirea ce a avut loc la începutul lunii iunie cu mediul profesional este a doua consultare de acest fel și vor urma și alte întâlniri ce vor premerge lansarea documentației preliminare a PUG în consultarea publică sau se vor desfășura în cadrul acesteia.

Care sunt principalele argumente cu privire la creșterea coeficientului CUT pentru anumite zone?

În primul rând trebuie să precizăm că nu se propune un CUT=3, așa cum s-a vehiculat în articolul publicat, iar CUT=2 apare în cadrul zonelor mixte M3, care reprezintă doar 12% din totalul zonelor mixte propuse la nivel de municipiu, respectiv 0.8% din totalul suprafeței intravilane. Astfel această proporție are un impact limitat asupra densificării propriu-zise, raportă la prevederile actuale.

Într-adevăr, se propune în câteva zone mărirea CUT cu 0.1 - 0.3 față de valorile prevăzute în momentul de față, dar sunt prevăzute mai multe condiționări și reguli de respectat în paralel, astfel încât această valoare poate fi atinsă doar în anumite situații, bine definite.

Principiul cu care am pornit în reglementarea zonelor este acela de a genera condiții urbanistice care să motiveze dezvoltarea (prin măsuri paralele de beneficii și condiționări) în direcția aplicării unor principii durabile, adecvate utilizatorilor și eficiente economic, în locul interdicțiilor care au dus la migrarea dezvoltărilor către UAT-urile vecine, ducând la dezechilibre legate de deservire și circulații, ca să amintim doar câteva.

Un exemplu sunt zonele funcționale Mixte - M1 și M2 prevăzute în propunere preliminară:

- aceste pot atinge într-adevăr CUT 1,6 (valoare care este propusă și în PUG curent) însă acest indicator este condiționat de o proporție a funcțiunii de locuire de maxim 70% din suprafața construită desfășurată, restul de 30% fiind rezervat dotărilor sau serviciilor

- în același fel, în cazul în care locuințele vor fi în procent mai mare de 70%, indicatorul CUT maxim va putea fi de doar 1,4, iar POT va scădea de la 70% la 20%!

Un prim pas în conturarea conceptului de „oraș de 15 minute”

Prin această metodă se încearcă dezvoltarea de cartiere noi, echilibrate, cu suprafețe optime de spații care pot avea utilizări diverse: servicii și comerț de cartier, spații educaționale și de sănătate, spații de agrement și sport. Se dorește ca locuitorii acestor cartiere să fie mai puțin dependenți de mașină, cum se întâmplă în momentul de față și este un prim pas în conturarea conceptului de “oraș de 15 minute”.

O abordare asemănătoare există și în cazul zonelor de locuințe colective L3. Aici se menține CUT 0,9 cu un POT mai mic față de PUG anterior (20% față de 25%) pentru imobilele de locuințe colective și poate fi mărit până la CUT 1,2 dacă pe teren se construiesc minim 15% dotări și servicii conexe locuirii.

Propunerea - spațiul verde să ocupe minim 25% din suprafața terenului pe care se construiește

În ceea ce privește cantitatea de spații verzi și a celor de agrement și sport sunt pe locul 3 și 4 în topul problemelor semnalate de sibieni în chestionarul realizat pentru PUG, chestionar la care au răspuns peste 3.300 din locuitorii Sibiului.

Pentru abordarea acestei problematici, o altă condiționare care reglementează atingerea CUT-ului maxim este procentul de spațiu verde. Propunerile pentru zonele de locuințe colective sunt ca spațiul verde să ocupe minim 25% din suprafața terenului pe care se dorește să se construiască, și 20% în cazul zonelor mixte.

Față de propunerile PUG-ului preliminar, versiunea curentă a PUG-ului, nu prevede o valoare fixă, ca atare, iar dintr-un calcul raportat la CUT rezultă aproximativ 9% spații libere de folosință comună (modul de calcul este formulat diferit, prin raportare la suprafața construită desfășurată) și nu prevede un procent minim de spații verzi, ceea ce a dus la dezvoltări imobiliare lipsite aproape în totalitate de spații verzi.

Suprafața minimă a parcelei pe care se poate construi

Un al treilea punct în demersul de furnizare a unui mai bun control a dezvoltărilor imobiliare îl reprezintă reglementările privind suprafața parcelei și suprafața minimă din cadrul parcelei care trebuie să fie alocată / raportată unei unități locative (casă sau apartament):

- în cazul locuințelor colective suprafața minimă a parcelei pe care se poate construi este de 700mp cu deschidere minimă de 20m și trebuie să asigure minim 50mp/ unitate locativă. Aceasta reglementare a fost adăugată în propunerea de Regulament Local pentru a limita construirea de imobile cu apartamente foarte mici sau garsoniere.

- pentru locuințele individuale se păstrează prevederile din Regulamentul General de Urbanism, și anume 150mp/locuință înșiruită și 200mp/ locuință individuală sau cuplată.

- a mai fost adăugată o prevedere pentru locuințele semicolective, unde trebuie prevăzut minim 100mp/unitate locativă.

Mai trebuie precizat faptul că înălțimea de P+6 cu accente de P+8 se regăsește doar pe zona adiacentă Căii Șurii Mici și, punctual, în câteva zone de instituții și servicii și zone cu caracter central aflate în afara zonelor construite protejate. Înălțimea imobilelor nu crește ocuparea terenului ci din contră, pentru același indicator de utilizare a terenului (CUT), imobilele mai înalte sunt mai aerisite și au mai mult spațiu liber la sol decât imobilele cu înălțime mai mică.

Se propune, de asemenea, mărirea CUT de la 0,7 la 0,9 în zonele constituite de locuințe individuale care nu se află în zone construite protejate. Acest lucru a fost propus deoarece majoritatea loturilor de acest tip au construcții existente care depășesc CUT prevăzut de documentația curentă de PUG, blocând orice fel de intervenții care ar ține de igienizarea / ameliorarea situației construcțiilor existente. Acest demers este o actualizare și corelare a reglementărilor raportată la situația concretă existentă pe teren.

Extinderea intravilanului - anticiparea cererii de construire

De ce este necesară extinderea intravilanului și cum au fost alese zonele pentru a fi propuse pentru includerea în intravilan?

Au fost propuse pentru introducerea în intravilan zone destinate mai multor tipuri de funcțiuni, și anume: zone economice/ industriale, zone mixte, zone de locuințe individuale și zone de agrement.

Zonele propuse cu funcțiune industrială, sunt zone unde introducerea în intravilan a fost deja demarată prin PUZ-uri aprobate după intrarea în vigoare a PUG-ului actual, acestea dispunând de acces la infrastructura de circulație, rețele și transport.

În cadrul propunerilor de extindere a intravilanului zonele propuse pentru locuire individuală cu densitate redusă ocupă probabil cea mai mare parte. În câteva dintre aceste zone, având în vedere faptul că terenurile nu mai pot reveni la funcțiunea lor inițială, cea agricolă, datorită construirii în număr semnificativ de imobile în extravilan, este necesară introducerea în intravilan, ca unică măsură viabilă, prin care zonele să poată fi supuse regulilor urbanistice ale municipiului și astfel, pe baza acestora, să se controleze dezvoltarea ulterioară și să se corecteze situația existentă - contrarul acestei măsuri o reprezintă perpetuarea unei situații necontrolabile, cu locuințe fără utilități, situație ce poate doar să se agraveze; nu înseamnă în nici un caz intrarea automată în legalitate, așa cum s-a vehiculat. Construirea în continuare se va putea face pe baza unui set de reglementări clare și, în orice caz, având la baza realizarea de documentații de PUZ care să detalieze respectarea prevederilor PUG, dezmembrarea acceselor necesare și a reconfigurării zonelor altfel neconstruibile.

Deoarece multe dintre aceste construcții s-au folosit de posibilitatea construirii în extravilan a anexelor exploatațiilor agricole, fără ca acestea să aibă reguli clare de amplasare și ocupare a terenului în PUG-ul curent, acest aspect a fost corectat prin noile reglementări propuse. Astfel, în extravilan, construirea de anexe ale exploatațiilor agricole este limitată la 100mp, cu amplasarea la minim 10m de orice latura a terenului și cu ocuparea a maxim 0,5% din terenul pe care sunt amplasate.

Alte zone cu funcțiunea de locuire individuală au fost propuse de-a lungul noilor trasee de circulații aprobate prin Planul de Mobilitate Urbana Durabilă (PMUD), aprobat de curând, din două motive: unul este anticiparea cererii de construire de-a lungul unor trasee de circulații noi și al doilea este pentru a crește oferta de locuințe individuale în Sibiu, ofertă pentru care există cerere, conform evaluării din documentația de “Analiza factorilor interesați. Anchete sociale”:

“Locuitorii care au răspuns afirmativ întrebării dacă doresc să își schimbe locuința în următorii 5 ani au fost rugați să menționeze motivele pentru care ar dori acest lucru. Au fost înregistrate 841 de răspunsuri. Cea mai mare parte a respondenților au menționat că intenționează să își schimbe locuința deoarece doresc să aibă o locuință mai spațioasă. Astfel, mulți dintre respondenți au menționat că ar dori să își construiască, în viitorul apropiat, o locuință individuală sau să își achiziționeze o locuință într-una dintre zonele de case din Sibiu sau din localitățile sale limitrofe. Totodată, se remarcă deseori, între răspunsurile oferite de către locuitori, dorința de mai mult spațiu, de curte, de a deține o locuință individuală,[…]”

Conform aceleiași analize, 34,59% din respondenți doresc să se mute într-una din comunele/ orașele învecinate Municipiului Sibiu.

Zona aflată între pârâul Rosbach, Cibin și autostradă este propusă spre a fi introdusă în intravilan din două motive: apropierea de centrul orașului și propunerea prin PMUD a două trasee importante ce vor traversa zona.

Zonele de agrement și servicii propuse pentru a fi introduse în intravilan se găsesc în jurul viitorului proiect de pe dealul Gușterița, zonă în care poate fi încurajată dezvoltarea turistică și apropierea de natură. Aceste zone vor beneficia de asemenea și de modernizarea și lărgirea drumurilor existente propuse prin PMUD.

Împărțirea virtuală a Sibiului în inele

Care sunt principalele motive ale împărțirii municipiului Sibiu în patru inele (zone) în vederea stabilirii numărului minim de locuri de parcare pentru clădirile cu diferite funcțiuni?

Împărțirea virtuală a teritoriului administrativ a municipiului Sibiu în inele (ce pot fi asimilate Macro-UTR-urilor) a fost realizată încă de la etapa de concurs, ce s-a desfășurat înainte de desemnarea echipei câștigătoare și atribuirea contractului - la etapa de elaborare a PUG Preliminar s-a realizat o reglare a delimitării inițiale a acestora, ținând cont de mai multe criterii, printre care și limite UTR-urilor prevăzute prin varianta revizuită a PUG.

Unul din motivele acestei împărțiri este realizarea unei diferențieri între zonele cu caracter distinct de dezvoltare / deservire a municipiului - astfel, modalitatea de realizare a calculului necesarului de parcări ține cont, prin încadrarea în aceste inele, de poziția diverselor zone funcționale față de concentrările de dotări și servicii iar prin reglementări diferențiate ale modului de calcul se intenționează corelarea acestor deserviri cu necesitatea de deplasare a locuitorilor respectivelor zone.

Aceasta este o componentă esențială a confortului locuirii - accesibilitatea la servicii și dotări de proximitate care să limiteze pe cât posibil necesitatea deplasării populației cu autovehiculele, ducând astfel la drumuri mai puțin congestionate și necesar de parcări mai scăzut, în favoarea suprafețelor pietonale și plantate.

Toate aceste prevederi trebuie însoțite de demersuri de realizare de parcaje supra-etajate / subterane, fie prin inițiative ale administrației publice (ce au fost deja demarate în anumite zone) sau prin demersuri private, ce trebuie încurajate.

Prin măsurile de mai sus se propune o soluție la primele două cele mai menționate probleme ale orașului din punctul de vedere al sibienilor. Peste 1450 de persoane din totalul de peste 3300 de respondenți la chestionarul lansat în timpul realizării PUG, au menționat “numărul mare de mașini în oraș” și “insuficiența locurilor de parcare”, ținând cont, de asemenea, de problematicile legate de asigurarea spațiilor verzi și de agrement ce sunt pe următoarele două poziții, la mică distanța, în prioritățile populației Sibiului.

De precizat că Zona Centrală, unde necesarul este de un loc de parcare/ unitate locativă, se referă la Centrul Vechi, intra-muros, unde construirea de imobile noi este oricum foarte limitată iar parcările publice propuse și în curs de realizare, în jurul Centrului vor putea suplini necesarul de locuri de parcare, scopul final fiind acela de a elibera într-un procent mai mare Zona Protejată de parcări și circulație auto.

În același timp, sunt nenumărate exemple de imobile construite recent ce au fost prevăzute cu parcare subterana, atât pe Cale Dumbrăvii cât și în alte zone ale Sibiului, demers ce considerăm că trebuie încurajat prin măsuri concrete care să vină în sprijinul celor care doresc să realizeze astfel de parcaje.

Relația cu localitățile învecinate

Care sunt principalele modificări pe care le va propune noul regulament în relația municipiului Sibiu cu zonele periurbane / localitățile învecinate?

Din punct de vedere al vecinătății cu UAT-urile situate în periurbanul municipiului Sibiu s-au avut în vedere o serie de măsuri ce au luat în considerare situația existentă, problematicile identificate precum și propunerile din documentele strategice elaborate de municipiul Sibiu, care sunt și aprobate (Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană și Planul de Mobilitate Urbană Durabilă) respectiv a informațiilor disponibile cu privire la propunerile din documentațiile PUG ale UTA vecine, împreună cu demersurile inițiate de CJ Sibiu, aflate în curs de elaborare.

Astfel, pe de-o parte au fost preluate propunerile cu privire la circulațiile prevăzute în cadrul PMUD Sibiu, s-a preluat traseul Variantei Ocolitoare Sibiu Sud și a fost propusa o noua legătură cu aceasta de-a lungul malului Cibinului, ce au potențialul de soluționare a căilor de circulație în zona periurbană.

S-au realizat corelări de delimitare și coordonare a zonificării funcționale în zonele de contact ale intravilanului municipiului Sibiu cu intravilanele vecine (Cristian, Șura Mare, etc) pentru asigurarea continuității funcționale. Către Șelimbăr și Cisnădie, având în vedere faptul că zonele de contact ale intravilanelor sunt în mare parte constituite iar posibilitățile de extindere sunt relativ limitate, s-au prevăzut mai mult măsuri de corelare funcțională, acolo unde a fost posibil, împreună cu rectificări ale delimitării diverselor zone funcționale.

Restructurarea și conectarea diverselor zone ale municipiului

Care sunt, în opinia dvs., cele mai importante aspecte ale RLU pe care noua redacție a documentului le va aduce pentru a fi aprobate?

În cadrul întregii documentații de propuneri ale PUG-ului Preliminar, modul de reglementare diferențiată a diverselor zone ale municipiului Sibiu, cu măsuri ce, pe de-o parte, condiționează anumiți indicatori sau parametrii de o dezvoltare funcțională echilibrată, iar pe de altă parte are în vedere măsuri care să încurajeze și să susțină dezvoltarea corectă și coerentă, restructurarea și conectarea diverselor zone ale municipiului, urmăresc, în ultimă instanță, mai bună deservire a locuitorilor municipiului, în paralel cu creșterea atractivității investițiilor în municipiu.

Astfel, din aspectele mai importante ale documentației de PUG Preliminar propuse, unele dintre ele menționate și în cadrul paragrafelor anterioare, putem amintii:

- Definirea mai multor tipuri zone de locuințe colective și zone mixte pentru a putea fi adaptate diferitelor situații concrete existente în teren;

- Propunerea unor indicatori POT (20%) și CUT mai scăzuți decât cei actuali, pentru zonele de locuire colectivă, dezvoltate exclusiv pe locuire;

- Creșterea gradată a POT și CUT în cazul creșterii procentului de dotări și servicii conexe locuirii din suprafața construită desfășurata a construcțiilor ( în funcție de amplasarea acestora în zone încadrate în L ( locuire) sau M ( mixt));

- Propunerea unui procent minim concret, din suprafața parcelei, pentru spatii verzi pentru fiecare funcțiune și indiferent de suprafața construită;

- Stabilirea unor parametrii concreți pentru construibilitatea parcelelor raportați la funcțiuni și stabilirea unor suprafețe minime de calcul de teren alocat pentru fiecare unitate locativă:

- Stabilirea unei proceduri de calcul a minimului de locuri de parcare, pe funcțiuni, adaptată și raportată la amplasarea în cadrul teritoriului precum și la modul de asigurare a acestora (la sol sau în subteran);

- O împărțire diferită a teritoriului, de la macro-UTR-uri (inelele) la UTR-uri, care la rândul lor conțin una sau mai multe zone și subzone funcționale și care face astfel posibilă aplicarea adaptată a principiilor și măsurilor propuse, amintite mai sus.

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi