Noul PUG al Sibiului propune densificarea orașului și extinderea intravilanului. „Sibiul nu e Frankfurt, Londra sau Shanghai”

Primăria Sibiu a anunțat ieri că s-a consultat cu specialiștii în urbanism și arhitectură pe tema noului Plan Urbanistic General al orașului. „A fost o consultare care s-a finalizat cu câteva concluzii productive”, a transmis primarul Astrid Fodor. De altă părere sunt însă arhitecții care au fost prezenți la discuții și pe care Turnul Sfatului i-a contactat.

Planul Urbanistic General (PUG) al Sibiului se află în prezent în actualizare. Parte din acesta, Regulamentul Local de Urbanism va fi și acesta actualizat. Documentele sunt esențiale pentru dezvoltarea orașului din punct de vedere urbanistic. Săptămâna trecută, Primăria a organizat o consultare cu specialiștii sibieni din domeniul arhitecturii și urbanismului, la aceasta participând primarul Astrid Fodor, precum și echipa asocierii SC Daedalus Proiect Sibiu/ Universitatea de Arhitectură și Urbanism Ion Mincu – Centrul de Cercetare, Proiectare, Expertiză și Consulting București / SC Intergraph Computer Services SRL care lucrează la elaborarea documentului.

Primarul Astrid Fodor a transmis prin intermediul unui comunicat de presă o declarație cu privire la această întâlnire: „Pentru că ne dorim ca acest document să fie conectat la realitățile și provocările celor care lucrează în domeniu, am organizat această consultare pentru a înțelege mai bine care sunt aspectele care pot fi îmbunătățite față de precedenta versiune. A fost o consultare care s-a finalizat cu câteva concluzii productive. Până la consultarea publică ce va avea loc la finalizarea proiectului, vom mai avea astfel de întâlniri cu mediul profesional, tocmai pentru a ajunge la o variantă finală cât se poate de adaptată nevoilor de dezvoltare ale orașului”. Alte detalii nu sunt făcute publice.

Potrivit specialiștilor pe care i-am consultat și care au participat la discuțiile de la Primărie, unele dintre modificările principale propuse vizează majorarea coeficientului de utilizare a terenului (CUT) și extinderea zonei intravilan a Sibiului.

Ce este CUT?

CUT este raportul dintre suprafața construită desfășurată a clădirii și suprafața terenului pe care este amplasată clădirea.

De exemplu, având un teren de 300 mp cu un POT (procent de ocupare al terenului) maxim de 35%, adică 105 mp suprafața maximă construită, nu te poți extinde pe orizontală dacă suprafața e prea mică, depășind POT-ul, însă se poate pe verticală. În acest moment intervine CUT-ul, la care trebuie să te încadrezi. În funcție de CUT-ul impus prin regulamentul de urbanism, te poți extinde cu mansarda sau cu etajul superior.

Regulamentul Local de Urbanism cuprinde detalii concrete privitoare la utilizarea terenurilor, precum și de amplasare, dimensionare și realizare a volumelor construite, amenajărilor și spațiilor plantate. Regulile de construire sunt elaborate pentru a asigura un echilibru între interesele individuale și cel colectiv. Regulile au caracter de obligație pentru modul în care se construiește sau se amenajează spațiile orașului și se aplică și pentru domeniul public și pentru domeniul privat.

Arhitecții contactați de Turnul Sfatului - Alexandru Găvozdea, Cristian Șandru (președinte OAR Sibiu), Vladimir Grigorov și Gheorghe Pătrașcu (consilierul primarului pe probleme de urbanism) - ne-au spus că participanții au primit câteva „frânturi” din documentația la care lucrează asocierea condusă de SC Daedalus Proiect Sibiu. „S-a prezentat ceea ce ar fi suficient ca cei care operează cu PUG-ul să poată să-și facă niște idei, ce se modifică, ce se adaugă, ce se îmbunătățește. Plus, sesizarea unor probleme care au apărut în implementarea PUG-ului din 2011, adică în sensul de neconformități, unele exagerări ale regulamentului care blochează anumite intervenții simple care ar trebui deblocate; unele greșeli chiar, vorbesc mai ales de partea de topografie, de proprietare, de cadastru, de încadrări, unele neadecvate. A fost un prim contact cu lumea profesională”, a explicat Pătrașcu. 

„Mi s-a părut cel mai important faptul că nu am primit integral informația, ci doar parțial. Foarte util ar fi fost să primim și studiile de fundamentare care au stat la baza deciziilor pe care le-a luat echipa elaboratoare. Ei au pomenit că ar aduce câteva noutăți majore. Probabil că dacă aduci foarte multe noutăți, e bine să ne uităm pe ele în mod consistent. Dacă avem doar fragmente de informații, e greu să dăm o opinie profesională”, a precizat însă Găvozdea.

Găvozdea: nu vorbim de Frankfurt sau de Londra

Alexandru Găvozdea, arhitect, spune că încă nu a reușit să consulte documentația primită, dar s-a arătat contrariat de afirmația unuia dintre elaboratorii PUG-ului, cu privire la creșterea CUT-ului. 

„(...) Că trebuie să fie măcar 3 CUT-ul (...) Adică ce a afirmat dânsul mi se pare foarte mult exagerat și nesusținut de practica internațională. Deci, nu vorbim de Frankfurt sau de Londra, cu turnuri de birouri lângă turnuri de birouri. 2 este cam un nivel maxim la care poți să asiguri confort, pe care îl rezolvi cu blocuri înalte și cu distanță mai mare între ele sau cu regim de înălțime ceva mai scăzut, cum e curent în Sibiu, cu 3-4 etaje peste parter, și atunci pot fi mai apropiate unele de altele. Dar efectiv densitatea de 3 este enormă și nu poți să asiguri calitatea vieții pentru oameni. Probabil că o densitate foarte în regulă urbană e undeva în zona 1,6 – 1,8. Dar și acolo nu CUT-ul în sine dă calitatea, ci felul în care e oferită soluția”, ne-a spus Găvozdea.

Despre faptul că 3 ar fi coeficientul de utilizare a terenului a auzit și arhitectul Vladimir Grigorov, dar acesta precizează că în materiale primite ulterior acesta este de 1,4; 1,6 și 2. „Dar 2 e deja foarte mult”, subliniază arhitectul.

Despre consultarea în sine a PUG-ului, Găvozdea ne-a spus că prezentările au fost „lacunare, doar cu titlul de exemplificare”, la care urmează să transmită un punct de vedere ulterior. „Ceea ce ni s-a transmis au fost doar extrase din RLU, unele planșe ale PUG-ului. Eu încă nu am apucat să le studiez. Ce mi s-a părut cel mai important - și lucrul acesta l-am spus și în ședință - e că nu am primit integral informația, ci doar parțial. Foarte util ar fi fost să primim și studiile de fundamentare care au stat la baza deciziilor pe care le-a luat echipa elaboratoare. Ei au pomenit că ar aduce câteva noutăți majore. Probabil că dacă aduci foarte multe noutăți, e bine să ne uităm pe ele în mod consistent. Dacă avem doar fragmente de informații, e greu să dăm o opinie profesională”.

Grigorov: Reduce amprenta de carbon, dar reduce și calitatea vieții

Despre CUT, arhitectul Vladimir Grigorov spune că „e cel mai important indicator urbanistic” și atrage atenția asupra faptului că în documentele pe care le-au primit participanții la consultări acesta e mai mare decât actualii coeficienți din Sibiu. „Adică dacă acum CUT pe foarte multe zone e de maxim 0,7 sau 0,9, la noul PUG se propune 1,4, 1,6 și chiar 2, ceea ce e foarte mult”. Acesta oferă exemplul cartierului Magnolia, pe care l-a proiectat: „Acesta are un CUT de 1,6. Iar el e dens, e înalt, e cu P+8, e foarte mare. Adică vrem ca Sibiul să se dezvolte în acel fel de densificare? Eu cred că nu e cazul”.

Grigorov crede că „avem destule suprafețe, cum ar fi Calea Șurii Mari, Calea Șurii Mici, cartierul Veteranilor, o grămadă de locuri în care Sibiul se poate dezvolta fără această densificare. Nu știu cui i-ar folosi densificarea (...) Am fugit de construcții de tip Vasile Aaron, care tot timpul în Sibiu a fost dat ca exemplu negativ. Nu știu dacă Primăria a dorit-o sau cine a pus umărul la creșterea indicatorilor urbanistici”.

Potrivit arhitectului, autorii proiectului au argumentat că în acest fel contribuie la un oraș mai verde, adică amprenta de carbon e mai redusă, dar crede că și calitatea vieții e mai redusă „în momentul în care înghesui mulți oameni în blocuri mari”. „Deci, părerea mea e excesiv ca Sibiului, care a pornit ca un oraș în care aproape toată lumea trăia la casă, să-i dăm o direcție de P+6 și P+8, așa cum sunt indicate în anumite zone de dezvoltare urbanistică”.

Parcările subterane pe 2-3 niveluri sunt un vis

Vladimir Grigorov sugerează că și numărul parcărilor se va reduce, comparând situația cu același cartier Magnolia. „Dacă vă gândiți la Magnolia, unde e o mașină la un apartament, sunt deja mult mai înghesuite decât PUG-ul din prezent, care zice 1,5 locuri de parcare per apartament. Deci, Magnolia are CUT 1,6 și este deja după părerea mea cât se poate de înghesuit”. Acesta crede că e o „idee abstractă” faptul că viitorii dezvoltatori vor construi parcări subterane pe două sau trei niveluri pentru a acoperi această necesitate. „Să fim serioși, n-a făcut nimeni în Sibiu parcări subterane, iar în România sunt câteva cu titlul de absolut excepțional prin București, Piața Universității. Sunt dezvoltări rarisime, unde locul de parcare ajunge 20-30.000 de euro, un privat nu-și permite să facă parcări subterane mai mult de un nivel.

Ceea ce o să se întâmple, după părerea mea, este că o să fie cu șmecherii ca în cazul celebrului bloc al domnului Keul, de pe Calea Dumbrăvii, care a zis că face parcări subterane, cu nu știu ce sisteme, dar pe care nu le-a mai făcut. Adică o să fie aceeași șmecherie: ai un teren, dacă are CUT-ul 3, vrei să faci de 3 ori suprafața terenului în apartamente. În detrimentul aerisirii”.

S-a uitat de indicatorul „numărul de locuitori pe km pătrat”

Arhitectul Grigorov spune că „nu suntem Dubai sau Shanghai, care să-și dubleze populația la fiecare 5 ani, în care să vină mari mase de oameni, să lucreze și să trebuiască să-i cazezi undeva. Eu zic că Sibiul are o dezvoltare normală – nici în sus, nici în jos. Și e foarte important să ne gândim încotro vrem să facem dezvoltarea asta”. Acesta crede că există și un alt indicator „care s-a cam uitat în urbanismul din România”, referindu-se la numărul de locuitori pe km pătrat.

„Una e un sat de pe Valea Hârtibaciului, una e Mărginimea Sibiului, unde satele sunt mai strânse și altul e cartierul de case cu câte o grădină de 300-500 mp. Dacă ne ducem într-un cartier extensiv și facem blocuri de 6-8 etaje – sunt 1.200 de apartamente. La o medie de 3.000 de oameni pe 51.000 mp înseamnă că fiecărui om îi revin 17 mp de teren. Așa e la Magnolia. La cartierele de case am avea între 100-200 mp per persoană. Eu nu zic să aibă fiecare casa lui cu grădina lui, e poate idilic, dar dacă dau drumul ca să fac 8 etaje, e cam înghesuială. E ca și cum am compara găinile crescute în baterii cu cele în grădină. Mai eficiente sunt cele în baterii, nu 30 de găini care se duc în fundul grădinii și stau liber. Dar vorbim de oameni aici. Trebuie să avem în vedere nu numai eficiența. Elaboratorii PUG-ului au vorbit foarte mult despre eficiență, despre amprenta de carbon. Bun, înțeleg că trebuie să salvăm planeta, dar mie mi-ar place să stăm un pic mai aerisit unul față de altul”, a mai comentat Vladimir Grigorov.

Cristian Șandru, OAR Sibiu: E nevoie de atenție și argumente solide

Cristian Șandru este șeful filialei din Sibiu a Ordinului Arhitecților din România. Acesta crede că poate fi majorat CUT, dar „trebuie cu multă atenție și cu argumente solide”. „Nu ni s-a spus exact în ce zone, ce intenții sau în ce fel vor să modifice regulamentul. Între timp am primit o parte din documentațiile care au fost prezentate pe care o să le studiem”. 

Acesta spune că actualul PUG n-ar trebui modificat foarte mult. „Sunt anumite erori în regulamentul și PUG-ul vechi. S-au făcut între timp și unele modificări prin PUZ-uri, practic este vorba despre actualizarea PUG-ului, nu o modificare radicală. Așa văd eu că ar trebui să fie: ca să corecteze erorile și să fie actualizat în concordanță cu ce s-a întâmplat în timp și menționate care sunt intențiile viitoare”, a precizat Șandru.

Gheorghe Pătrașcu, consilierul primarului: În mod normal, ar trebui o oarecare densificare

Gheorghe Pătrașcu este fost arhitect-șef al mun. București și actual consilier pe probleme de urbanism al primarului Astrid Fodor. Acesta ne-a spus că autoritățile locale așteaptă „un feedback de la cei care au operat cu PUG-ul vechi în ce privește problemele cu care s-au ciocnit”. „Un exemplu: au existat zone în care UTR-ul era fixat nu pe toată proprietatea, ci era împărțită proprietatea în două părți, ceea ce nu e normal; adică delimitarea se face pe limită de proprietate. Sau erau UTR-uri care stabileau regulament numai pe partea construită, iar pe partea proprietății nude a terenului era nereglementat sau avea altă reglementare. Deci, probleme pe care le-au întâmpinat specialiștii care lucrează în domeniu în aplicarea PUG-ului vechi, ca să fie cât mai multe sesizate și corectate”.

În ceea ce privește CUT-ul, Pătrașcu crede că sunt zone în Sibiu care „au o densitate mai mică decât spun normele că este economic [avantajos] din punct de vedere al rețelelor etc.”. „Și atunci trebuie luată o hotărâre dacă se permite densificare și cum. În mod normal, după teorie, ar trebui o oarecare densificare”, a precizat acesta.

Gheorghe Pătrașcu explică acest lucru prin faptul că există zone care prevăd CUT-uri foarte mici sau chiar reglementări de tip „parcele agrare”. Consilierul primarului afirmă că CUT-ul trebuie majorat într-o limită decentă. „În funcție de zone, într-o proporție de 20-30%. Există zone care au coeficienți foarte mici, față de o zonă urbană, cu caracteristici urbane; dacă comparăm și cu regulamentul general de urbanism”.

„Acestea (parcelele agrare) nu ai de ce să le mai păstrezi în oraș. Și nici nu ai un motiv de a le proteja din punctul de vedere al patrimoniului, pentru că nu e un patrimoniu foarte valoros. E o exagerare, după părerea mea, ca în Gușterița sau în Turnișor să fie date reglementări de tip agrar. Or, acestea nu au ce căuta totuși în oraș. Chiar dacă noi suntem paseiști și ne gândim la ce frumoasă era casa bunicii, în momentul când a ajuns în oraș e mai greu, decât dacă are o valoare care justifică”.

Extinderea intravilanului: „încurajarea construcțiilor ilegale”

Un alt subiect la care au atras atenția specialiștii invitați la discuțiile cu privire la noul Regulament Local de Urbanism a fost extinderea suprafeței de intravilan.

Despre „parcelele agrare” s-a referit și arhitectul Alexandru Găvozdea, dar despre care acesta din urmă spune că sunt zone în care s-a construit ilegal și că prin noul PUG acestea ar intra în legalitate. Totodată, acesta spune că nimeni nu a argumentat încă de ce ar fi necesară extinderea zonelor intravilane.

„Nimeni nu ne-a dat niște argumente pertinente pentru care ar fi necesară extinderea intravilanului spre Dealul Gușteriței, spre Viile Sibiului. Sunt alte câteva zone în care au apărut „adăposturi de exploatație agricolă”, în realitate sunt de fapt locuințe, care sunt declarate adăposturi în mod ilegal, de altfel. Legea nu permite ca ele să poată să fie declarate adăposturi, dar sunt tolerate, au fost tolerate. Și acelea nu puteau fi niciodată incluse în intravilan, adică n-ar putea să primească un PUZ care să le introducă în legalitate. Dar prin PUG dacă fac chestia asta poți să-i rezolvi. Și asta pare să fie intenția. Că avem câteva zone de tipul acesta, care au fost construite fără să fie legal, dar acum ar putea să fie salvate prin efectul acestui PUG. Mie nu mi se pare că e atât de simplă discuția și trebuie să vedem dacă e un gest care trebuie să fie făcut sau nu, pentru că de fapt încurajezi aceste tipuri de încălcare a legii: lasă că în 10 ani când se reface PUG-ul o să intri în legalitate, e ok dacă fac ceva ce nu e legal astăzi”, a comentat Găvozdea.

Potrivit documentului prezentat de autorii proiectului, zonele din Sibiu propuse pentru a fi incluse în intravilanul localității sunt: Viile Sibiului – Vest, Viile Sibiului-Nord Vest, Viile Sibiului Nord-Est, Dealul Ocnei – Răzor, Gușteriței – Răchitei, Dealul Galben, Cartier Școala de câini – Sud, Oraca, Prelungire Calea Poplăcii, Dealul Sibiului, Adăpostul de câini, Tropinii Noi Est, Sub Canton, Arena Platoș.

„Am fi fost curioși să știm care e argumentația: de ce locurile respective se propun ca extindere a intravilanului și nu în altele și de ce e nevoie? E nevoie de mărirea intravilanului față de cel care e definit de PUG-ul actual și care nu e nici pe departe ocupat? Zona de la nord de Zona Industrială Vest până la nord de Calea Șurii Mici, pe toată lungimea ei, e în intravilan deja. Acolo e foarte puțin dezvoltată deocamdată”, s-a întrebat arhitectul Alexandru Găvozdea.

Pătrașcu spune însă că unele zone „care deja sunt sub presiune, cum ar fi Dealurile Sibiului, unde s-a construit aiurea pe acolo, sau zonele care sunt atât de aproape de zona semicentrală inevitabil trebuie introduse în intravilan”.

„A fost o discuție de principiu – cam ce se poate introduce, care ar fi criteriile de introducere și care ar fi o schemă de regulament ca să nu se mai ajungă la situația de dinainte în care erau trecute în intravilan fără prea multă analiză, cu propuneri destul de fanteziste, adică străzi care treceau peste proprietăți”, ne-a spus consilierul primarului.

În schimb, arhitectului Vladimir Grigorov i se pare bună ideea extinderii intravilanului, dar subliniază totodată că „în unele zone există o grămadă de teren - Calea Șurii Mici, Calea Șurii Mari, Viile Sibiului – unde e teren neconstruit”. „Ei zic că dacă densifici, infrastructura e mai scurtă, adică căile de circulație, utilitățile. Dar într-un oraș mai dens se trăiește mai prost.

Nu cred că într-un oraș cum a fost Sibiul acum 30 de ani, unde erau câteva cartiere de blocuri și toată lumea stătea la casă, oamenii trăiau mai prost decât în momentul în care pe Calea Dumbrăvii au apărut numai blocuri de locuințe în loc de case particulare. Și nu cred că e un lucru bun(...) Dacă se va continua în forma asta, cu CUT de 2 și regim de înălțime de P+6 și P+8, ne vom transforma încet-încet într-un oraș de blocuri. Vrem asta sau nu vrem asta?”, întreabă retoric Grigorov.

Concluzia

O concluzie preliminară o putem trage, citându-l pe arhitectul Alexandru Găvozdea. „Cel mai important lucru ar fi ca PUG-ul pe care îl avem să fie aplicat judicios. Din păcate, el nu a fost aplicat în acești 12 ani atât de judicios și de echitabil. Au fost interpretări: astăzi într-un fel, mâine în altfel, atât pentru autorizări, cât și pentru documentații de urbanism și lucrul acesta a dus la nevoia de a face mai multe derogări și mai multe schimbări.  Cred că sunt destul de minore schimbările care ar trebui făcute la PUG-ul actual, ca să fie mai ușor de operat și să rezolve niște disfuncționalități pe care le-am simțit în acești ani când am lucrat cu el”.

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi

de Ion Surdu

Redactor