Opinie profesională cu privire la documentația de urbanism din zona Xenopol

04 Martie 2025 17:11

Am scris de multe ori în presă, pe rețelele de socializare și pentru diverse publicații despre planificarea urbană și despre protejarea patrimoniului. Consider că după studii universitare și postuniversitare de șapte ani și peste douăzeci de ani de practică profesională de succes formulez raționamente profesionale valide și împărtășesc și cu această ocazie nu doar concluzii obiective, ci și informații care corectează păreri nefundamentate și afirmații neadevărate.

În ședința Consiliului Local al municipiului Sibiu din data de 27.02.2025 a fost readus pe ordinea de zi un proiect de hotărâre de consiliu local pentru aprobarea documentației Plan Urbanistic pentru Zonă Construită Protejată CENTRUL ISTORIC_4 (PARȚIAL) – SIBIU. Revenirea a fost impusă de decizia Tribunalului Sibiu, consfințită de Curtea de Apel Alba, întrucât prima formă a hotărârii de consiliu local, cea contestată în instanță, modificase în mod ilegal reglementările definite prin documentația înaintată primăriei spre aprobare de către consiliu.

Era de așteptat ca eventualele discuții din Consiliul Local să fie formulate politic, cum este rolul acestui organism – însă pozițiile exprimate de consilierii locali care au luat cuvântul s-au axat predominant pe aprecieri profesionale și tehnice pentru care consilierii locali nu au competențe nici din perspectiva procedurii, nici din punct de vedere profesional. Aceste poziții sunt atât eronate material, cât și nefondate profesional.

Le voi adresa pe fiecare în parte. Va fi un material lung, dar necesar, pentru că s-au și spus multe neadevăruri.

Referitor la construibilitatea parcelei inițiatoare

Proprietatea pe care se dorește construire și care a generat nevoia realizării PUZ-ului de zonă construită protejată este o proprietate privată, înscrisă în cartea funciară cu destinația „curți-construcții” și este cuprinsă în intravilanul Sibiu. Astfel, terenul în cauză este construibil în esență – nu se poate pune întrebarea din oficiu „dacă” se poate construi pe el, ci doar „cum”. Iar „cum” se poate construi este statuat prin PUG Sibiu 2011 în vigoare: conform reglementărilor ce vor fi stabilite printr-un PUZCP (Plan Urbanistic pentru Zonă Construită Protejată).

Dreptul de proprietate este protejat prin Constituția României, la fel ca și utilizarea și fructificarea acestui drept, în condițiile legii.

Referitor la oportunitatea construirii

Prin statutul legal și reglementările urbanistice superioare menționate la punctul anterior, oportunitatea construirii (în limitele specifice) este deja confirmată.

Avizul de oportunitate, pas procedural instituit prin art. 32 al legii urbanismului (350/2001), NU mai stabilește oportunitatea (dealtfel confirmată prin emiterea certificatului de urbanism prin care se declanșează procedura), ci doar „se stabilesc următoarele:

a) teritoriul care urmează să fie reglementat prin Planul urbanistic zonal;

b) categoriile funcționale ale dezvoltării și eventualele servituți;

c) indicatorii urbanistici obligatorii - limitele minime și maxime;

d) dotările de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilităților;

e) capacitățile de transport admise.” – același articol, alin. (4).

O eventuală „ne-oportunitate” trebuie semnalată de autoritate prin respingerea cererii, respingere ce trebuie justificată la rândul ei, conform lit. a), alin. (1) al aceluiași articol din lege. Ceea ce nu s-a întâmplat.

Discutarea în consiliul local, la ultimul pas procedural, a oportunității construirii în sine este nulă și neavenită.

Referitor la posibilitatea de construire „de nou” în centrul istoric

A fost declarat de voci în ședința consiliului local că specialiști ar fi afirmat că nu e posibilă realizarea de construcții noi în centrul istoric.

Nimic mai fals. Nu se poate construi „oricum, oricât și orice”, așa este. Iar pentru aceasta este instituită obligativitatea realizării unui PUZCP, care analizează detaliat și și reglementează profesionist în baza documentației, avizelor de specialitate și consultării publice, în conformitate cu prevederile legale, „cum, cât și ce” se poate construi pe fiecare parcelă din zona de reglementare aferentă PUZCP. Inclusiv pe cea inițiatoare.

Referitor la dosarul UNESCO pentru Centrul Istoric

S-a afirmat în ședința consiliului local că dosarul pentru înscrierea Centrului Istoric pe Lista Patrimoniului Mondial UNESCO și-a ratat ținta pentru că a fost construit hotelul Ramada și apariția unei clădiri noi a cauzat respingerea.

Fals. Raportul ICOMOS, corpul științific și tehnic al UNESCO notează explicit faptul că din cele patru criterii alese în dosar pentru a demonstra valoarea universală excepțională (condiția de înscriere), trei nu au demonstrat această valoare, al patrulea fiind în întregime neaplicabil.

S-a mai afirmat în ședința consiliului că apariția unei construcții noi ar duce și la pierderea prezenței pe „lista indicativă UNESCO” – o afirmație pe cât își dorește să producă emoții mari, pe atât este de falsă, din două motive.

Primul, pentru că degradarea valorii culturale poate fi produsă doar de construcția în sine, a cărei autorizare după aprobarea PUZCP ar fi putut să fie obținută doar în baza unui aviz al Ministerului Culturii al cărui rol este tocmai de a preveni această pierdere a valorii culturale într-un context de patrimoniu cultural.

Al doilea, pentru că prezența pe lista indicativă nu se pierde printr-o inserție nouă, ci printr-o eventuală afectare a patrimoniului cultural, ceea ce ar releva un nou dosar UNESCO eventual. Astăzi e un lucru ce nu poate fi afirmat pentru un proiect arhitectural care încă nu există – e o abordare precum în basmul cu drobul de sare.

Subiectul dosarului UNESCO s-a întâlnit cu o lipsă de interes din partea primăriei Sibiu după respingere (Comitetul Patrimoniului Mondial, 2007, Christchurch, Noua Zeelandă), începând cu anul 2013 și continuând în perioade mai recente, în lipsa unui angajament procedural al administrației acest dosar neputând fi reluat.

Referitor la judecarea valorii arhitecturale a noii inserții

Mai multe voci au afirmat că „o clădire nouă și modernă strică contextul istoric” și, din oficiu, nu este permisă. Afirmația este lipsită de obiect, pentru că PUZCP nu stabilește arhitectura clădirii, ci doar caracteristicile urbanistice: funcțiunile permise, poziționarea în cadrul parcelei, retrageri minime față de laturile terenului, înălțimea în metri și niveluri, latura de pe care se face accesul etc.

Totodată, nu stilul arhitectural va fi judecat la un moment ulterior, cel al autorizării construirii (procedură distinctă, nu face obiectul acum), ci calitatea soluției arhitecturale, integrarea sa în contextul valoros și, dacă toți actorii privați și publici implicați își fac treaba profesionist la această fază viitoare, chiar creșterea calității și punerea în valoare a patrimoniului construit preexistent și înconjurător.

Referitor la perspectiva asupra cupolei catedralei ortodoxe

Cea mai aprig susținută afirmație, cum că „prin noua construcție se pierde vizibilitatea asupra cupolei catedralei mitropolitane”, așa cum se vede din spațiul public al parcării din capătul străzii Xenopol este atât exagerată, cât și falsă.

Realitatea documentației de urbanism o contrazice, întrucât:

- existența perspectivei cu pricina este recunoscută și analizată în studiile de specialitate care fundamentează reglementările. Perspectiva este una întâmplătoare, nu are la bază o compoziție urbană studiată, căutată și obținută prin organizarea urbanistică a zonei. Nu a fost gândită să fie obținută. În consecință, ea nu face parte din caracteristicile proprii ansamblului catedralei, încât să devină o perspectivă protejată;

- cu toate acestea, conul de vizibilitate invocat nu este anulat în întregime prin documentația de urbanism, cum s-a afirmat de diverși vorbitori, ci doar parțial îngustat, rămâne o zonă consistentă din spațiul public din care putem privi în continuare spre imaginea laterală a cupolelor – de la bariera auto până în dreptul fațadei posterioare a palatului Brukenthal (unde imaginea cupolei dispare după clădirile existente de pe strada Mitropoliei);

- documentația cuprinde în zona de reglementare și reguli de conservare a perspectivei spre cupola altarului, cele ale absidelor și cupola principală, dinspre gardul transparent posterior al ansamblului catedralei, pe str. Xenopol nr. 30. Aceasta ESTE o perspectivă intenționată, susținută atât de transparența gardului, cât și de prezența accesului secundar în curtea catedralei.

Referitor la condiționările PUZCP pentru viitoarea construcție

Invocarea diverselor constrângeri geometrice sau tehnice impuse de reglementările prezentei documentații de urbanism pentru viitorul proiect arhitectural este lipsită de temei la această fază. Elaboratorul proiectului de arhitectură trebuie să respecte (și emitentul autorizației precum și avizatorii prealabili trebuie să vegheze) toate condițiile impuse prin PUZCP. Dacă acest lucru va face ca soluția să trebuiască restrânsă și nu vor putea fi exploatați toți parametrii la maxim, atunci acela va fi rezultatul posibil legal.

Suplimentar, toate prevederile normelor legale și normativelor tehnice aplicabile construirii vor trebui respectate, indiferent că ele sunt pomenite sau nu în prezenta documentație. Nu este necesară reluarea în reglementările urbanistice a tuturor normelor tehnice care trebuie respectate oricum, prin efectul legislației în vigoare.

Cât despre afirmația repetată cu obstinație că e vorba despre o clădire „de birouri”, aceasta este de asemenea falsă și menită doar să alimenteze opoziția față de prezenta documentație. Reglementarea prevede în fapt o proporție de 60% locuire pe parcelă, general prevăzută de PUG pentru această zonă, funcțiunile de comerț-servicii sau birouri pot fi astfel localizate doar la parterul clădirii și maxim o parte din primul etaj, pentru parcela inițiatoare.

Referitor la afectarea însoririi proprietăților vecine

Un consilier local a fost deosebit de vehement în a ataca o presupusă afectare a unei „a doua curți de lumină” a clădirii învecinate la nr. 18, pe considerentul că „se ia lumina”. Așa cum a afirmat însă atât acesta, cât și unul din locatari, rezalitul în calcan (decupajul în peretele orb, fără ferestre, amplasat pe limita de proprietate, perete unde nu ai voie să ai ferestre cf. Codului Civil) găzduiește strict goluri pentru bucătării și cămări, ceea ce îl face strict o curte DE VENTILAȚIE (funcție obligatorie la bucătării și cămări) și nicidecum o curte DE LUMINĂ cum s-a afirmat în mod fals. Funcția de ventilație este în continuare neafectată de o eventuală clădire viitoare care ar acoperi calcanul în acea zonă.

Față de cealaltă curte, cea de lumină („prima” cum s-a exprimat consilierul local) sunt stabilite prin PUZCP reglementări de bun simț, adică construirea e permisă doar retras cu aproape 3 metri de la limita de proprietate, păstrând un spațiu liber în oglindă cu respectiva curte de lumină a casei vecine. Spun de bun simț, pentru că nici legislația și nici normele tehnice nu o cere, nepunându-se problema afectării însoririi – o clădire nouă ar fi situată LA NORD de proprietatea de la nr. 18, deci în imposibilitate geografică să umbrească vecinul de la sud pentru simplul motiv că soarele nu bate dinspre nord în emisfera noastră.

Însorirea este oricum protejată prin reglementări tehnice strict pentru camere de locuit, nu pentru anexe funcționale (băi, bucătării, holuri, cămări, debarale etc.).

Referitor la efectele deranjante ale unui șantier nou

Este adevărat că deranjul provocat de orice lucrări de construire (inclusiv pentru o parcare subterană în locul celei de la sol de acum, cum am auzit propunerea în ședință) va constitui o neplăcere pentru vecinii din zonă. Acest lucru însă nu constituie un temei legal pentru a inhiba utilizarea prin construire pe o proprietate privată, drept conferit de lege și de statutul legal al terenului deținut de un cetățean. Vă invit să ne imaginăm că am fi noi înșine proprietari pe un teren și nu l-am putea edifica, pentru că vecinii ar fi deranjați, deși ne permite legea. În plus, cum spuneam, este un drept legal.

Normele în vigoare, legale și tehnice, reglementează asemenea situații întru o cât mai redusă afectare a celorlalți locuitori ai orașului, vecini sau doar utilizatori ai zonei.

În loc de concluzie

Dreptul proprietarului acestui teren de a-l construi în condițiile legii este de netăgăduit.

Modul de construire pe întregul teritoriu de reglementare al acestui PUZCP este analizat, propus și avizat cu profesionalism.

Respectarea considerațiilor patrimonial-culturale este asigurată de o echipă complexă de experți elaboratori, formată din patru arhitecți specializați în urbanism, doi dintre ei absolvenți de studii postuniversitare de master în domeniul patrimoniului construit și doi titulari de doctorate în istoria arhitecturii și urbanism istoric. Documentația este susținută și validată de peste alți zece experți cu studii postuniversitare și doctorale în domeniu, atestați de Ministerul Culturii, singura entitate abilitată de lege să se exprime întemeiat cu privire la conformitatea documentației raportat direct la relația cu patrimoniul cultural.

În final, dacă în pofida temeiniciei și legalității procedurii și documentației PUZCP, Consiliul Local Sibiu apreciază că interesul orașului depășește drepturile legale prezentate mai sus, iar interesul orașului ar fi ca acest culoar să fie deschis circulației publice prin terenurile private ale cetățenilor, poate iniția o procedură legală de expropriere pentru cauză de utilitate publică (ce trebuie demonstrată în temeiul legii) cu justă despăgubire – pentru toate terenurile dintre parcare și catedrală.

Orice altă soluție constituie un abuz de putere fondat pe neadevăruri, necunoașterea legii și depășirea competențelor legale și dovedește că acest consiliu local nu reprezintă cetățenii orașului, încălcându-le drepturile legale.

Lucian Alexandru GĂVOZDEA, în numele inițiatorului și echipei

master arhitect

specialist urbanism

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi