Duminică,
27.09.2020
Innorat
Acum
10°C

Se mai poate construi în centrul istoric? Proiect imobiliar pentru zona zero a Sibiului

13 Septembrie 2020 21:38

Se mai poate construi în centrul istoric? Proiect imobiliar pentru zona zero a Sibiului

În premieră pentru ultimii mulți ani, un tânăr antreprenor a demarat, de aproape doi ani, demersurile pentru a ridica o nouă clădire în centrul istoric al Sibiului, mai precis pe strada A.D. Xenopol. Inițiativa întâmpină și opoziții, în timp ce investitorul arată că un astfel de demers face parte din evoluția naturală a unui oraș și reglementează situația urbanistică a unei părți importante a centrului istoric al Sibiului.

Demersul lui Sebastian Boncuț (35 de ani) își are punctul de plecare în anul 2017, când a achiziționat unul din ultimele terenuri libere de construcții din centrul istoric al Sibiului. Este vorba de o suprafață de 330 de mp, situată la numărul 16 al străzii Alexandru Dimitrie Xenopol (pe una din laturile dinspre Catedrala Mitropoliei a actualei parcări din capătul străzii).

Intenția lui de a ridica o clădire pentru respectiva parcelă de teren trebuie precedată de întocmirea unei documentații urbanistice (plan urbanistic pentru zone construite protejate), demers care a fost finalizat în vara acestui an. PUZCP-ul supus consultării publice este o documentație care – conform avizului de oportunitate emis de Primăria Sibiu în vara anului 2019 – o dată adoptată va reglementa toată viitoarea eventuală dezvoltare și întreținere a zonei cuprinsă între străzile Tribunei, Mitropoliei, Samuel von Brukenthal și Piața Mare și, respectiv, A.D. Xenopol.

Practic, prin documentația urbanistică elaborată au fost analizate parcelele și corpurile de clădire existente, pentru a se stabili care sunt intervențiile care mai pot fi făcute pentru fiecare caz în parte. Pentru terenul de pe str. A.D. Xenopol nr. 16, liber de construcții și cu o suprafață de 330 de mp, PUZCP elaborat propune posibilitatea ridicării unei clădiri cu cel mult trei niveluri, cu o amprentă la sol de cel mult 250 de mp și o suprafață desfășurată de cel mult 750 de mp (cu un procent de utilizare a terenului de 75% și un coeficient de utilizare a terenului de 2,25). Eventualele celelalte aspecte (volumetrie, arhitectură etc) ar urma stabilite în viitoarele etape ale acestui demers.

Terenul vizat pentru noua construcție se află pe una din laturile ale piațetei din capătul străzii A.D. Xenopol, folosită acum drept parcare

Documentația urbanistică este cu atât mai importantă cu cât, o dată însușită de Consiliul local Sibiu, aceasta ”va constitui cadrul operativ pentru o serie de investiții publice și private”, practic stabilind lista de intervenții care mai pot fi realizate pe fiecare parcelă și la fiecare corp de clădire existent în parte. Iar potrivit Memoriului general realizat, în zona studiată mai pot fi ridicate cinci noi corpuri de clădire. Spre exemplu, un corp de clădire nou ar mai putea fi construit și pe str. Mitropoliei la nr. 15 (cu o amprentă la sol de maxim 140 de mp și o suprafață desfășurată de maxim 280 de mp), în timp ce la nr. 27 ar mai fi loc de o clădire cu o amprentă de 205 mp și o suprafață desfășurată de maxim 410 mp.

Totodată, lucrarea urbanistică inventariază și intervențiile care ar fi necesar de realizat în cazul imobilelor aflate în pericol.

O clădire de birouri și locuire

”Achiziția terenului în anul 2017 a reprezentat o oportunitate de investiție pe termen lung. În prima fază am luat în considerare faptul că PUG-ul emis în 2011 se va reînnoi curând și va reglementa inclusiv zonele din centrul istoric care generează PUZ-uri în momentul de față. Din păcate, noul PUG nu va reglementa aceste zone așa că demararea unui PUZ din bani proprii este singura cale. În mod firesc, efectuarea PUZ-urilor intră în sarcina Primăriei municipiului Sibiu. Este un demers dificil și costisitor care necesită timp și răbdare (lucrăm la acest PUZ din 2 noiembrie 2018), însă suntem încrezători în acest proiect și conștienți că este un bine generat pentru întreaga comunitate din zonă”, descrie, pe scurt, Sebastian Boncuț, istoria acestui demers.

Deocamdată, tânărul antreprenor nu poate discuta despre o valoare aproximativă a investiției, având în vedere că aceasta va putea fi gândită doar după eventuala aprobare a PUZCP, din care vor rezulta indicatorii urbanistici permiși. Iar Sebastian Boncuț se arată foarte determinat în a duce la bun final acest demers. ”Intenția este de a dezvolta o clădire cu funcțiuni mixte (spații comerciale / de birouri și locuire), respectând astfel atât structura funcțională a zonei (majoritatea clădirilor din centrul istoric sunt compuse din spații comerciale și de locuit), cât și prevederile Regulamentului de urbanism propus prin PUZCP și prevederile PUG”.

Terenul în discuție este liber de construcții

Conservăm, modificăm ori construim?

În urmă cu patru ani, pe str. Tribunei din centrul istoric al Sibiului, tot un tânăr investitor propunea ca imobilul de la nr. 5 (care nu era clasat drept monument istoric) să fie demolat parțial alături de casa din spate (care are frontul înspre parcul Astra), pentru amenajarea unui hotel cu spații comerciale la parter. Demersul de atunci a întâlnit opoziție, în special din partea celor care susțin că centrul istoric al Sibiului trebuie menținut așa cum este (detalii aici).

Și noul proiect de ridicare a unui imobil pe un teren liber este considerat, de asemenea, inacceptabil de unii dintre arhitecți, subiectul fiind amplu dezbătut în interiorul breselei. ”În zona istorică, raportul construit/spațiu liber (exprimat prin procentul de ocupare a terenului) este o valoare patrimonială, nu se aplică «îndesiri» ca la periferii de orașe. Curțile medievale exprimă volumetric un parcelar multi-secular, componentă a peisajului cultural propriu nucleului istoric, iar acest proiect distruge o valoare neregenerabilă. Nu există nici un motiv de a aduce încă niște fluxuri de circulație auto în această zonă”, enumeră, de exemplu, arhitectul Dorin Boilă câteva din motivele pe care el le consideră justificate pentru ca proiectul de pe A.D. Xenopol să fie respins.

El face referire la mai multe discuții dintre arhitecții sibieni referitoare la potențialul din zona istorică a Sibiului. ”Este greu de înțeles de ce profesioniștii breslei proiectanților nu au un dialog de mai larg orizont spiritual cu investitorii potenți, interesați de zone istorice! Pentru că așa cum am tot concluzionat prin majoritatea întâlnirilor breslei, zona istorică este mai ofertantă pe alternativa restaurării, remodelării și restructurării clădirilor existente, monumente sau nu, ale căror spații pot deveni mult mai interesante și adecvate oricăror funcțiuni culturale, de birouri sau servicii, decât niște spații de tip contemporan, fără stil, fără haz și fără har din concepție… Zona intramuros a nucleului sibian este deja marcată de plombe și desanturi post-medievale, din perioada barocă, trecând prin stiluri neo-clasiciste și «art-nouveau», până la interbelic neutral și chiar câteva locuințe colective comuniste… Intervenții contemporane, mai ales prin «densificarea» unor șiruri de parcele păstrate de sute de ani din parcelarul medieval, nu ar face decât să sporească haosul stilistic, aflat deja la limita precarității. Tocmai asta vine în contradicție cu lupta unor entități administrative și profesionale sibiene și naționale, care de peste două decenii muncesc să promoveze Centrul medieval Sibiu pe lista mondială UNESCO”.

Planșa de reglementări elaborată în cadrul actualului PUZCP

În replică, Sebastian Boncuț arată că demersul său, efectuat cu sprijinul unor profesioniști în domeniul urbanismului specific centrului istoric al orașului, face parte din evoluția naturală a unei comunități. ”Centrele istorice ale orașelor sunt organisme vii, iar fosilizarea lor într-un anume stadiu de evoluție nu e benefică pentru nimeni. Niciun oraș din lume nu interzice în mod absolut construcțiile noi în centrul istoric, ci doar le supune unor condiții foarte dure de conformare și integrare. Dacă o asemenea atitudine este acceptată în Roma sau în Paris, ea este cu siguranță acceptabilă la Sibiu. În speță, în centrul Sibiului se suprapun straturi succesive, din Evul Mediu și până în epoca modernă, într-o diversitate de stiluri care îl îmbogățește și îi conferă valoarea specifică. «Diversificarea stilurilor» este, deci, o potențială calitate, care face parte din esența evoluției istorice a orașului, la fel cum este cazul și cu creșterea densității. Niciunul dintre aceste două procese nu este nociv în sine (dimpotrivă), însă este esențial CUM se desfășoară ele și CE se construiește. Pentru a veghea asupra acestei desfășurări, legea impune o sumă întreagă de filtre administrative și profesionale (între care cel mai important rol îl joacă comisiile de urbanism și cele ale Ministerului Culturii). În măsura în care aceste organisme vor considera că propunerea noastră este rezonabilă și că ea aduce un spor calitativ zonei, o vor aviza”, este răspunsul transmis celor care consideră că proiectul pentru A.D. Xenopol nu este oportun.

De altfel, după cum se arată în documentația urbanistică, inclusiv strada pe care se află terenul de 330 de mp este rezultatul unei evoluții, una îndepărtată față de momentul actual. Strada A.D. Xenopol este rezultatul unui proces de îndesire a locuirii: inițial, parcelele de aici erau mărginite de actualele străzi Nicolae Bălcescu și Mitropoliei. Această situație s-a modificat în urma dezmembrărilor care au dus la apariția străzii A.D. Xenopol. Iar piațeta din capătul străzii, utilizată acum drept parcare, a apărut în prima jumătate a secolului XX, când administrația locală din acea vreme a inițiat o serie de exproprieri ale parcelelor care porneau din str. Mitropoliei până în str. Xenopol.

Mai mult spațiu pietonal

De altfel, documentația urbanistică finalizată în vara acestui an pentru investiția în discuție are în vedere și modul în care pot fi gestionate spațiile publice din zona studiată. Astfel, piațeta din capătul străzii este propusă a se transforma în zonă pietonală cu acces auto doar locatarilor si mașinilor de alimentare marfă (același sistem ca în Piața Huet). Totodată, documentația are în vedere și spațiul din jurul Catedralei Mitropolitane. ”Potențialul curții Catedralei Mitropolitane de a crea un spațiu urban cu caracter reprezentativ (o piațetă) nu este exploatat, zona dinspre strada Xenopol fiind folosită drept spațiu de parcare”.

Referirile la extinderea zonelor pietonale sunt realizate în conexiune cu planurile demarate de actuala administrație locală, de a amenaja o parcare subterană în zona pieței Gării și crearea unui nou traseu de transport public urban, deservit de vehicule electrice, în jurul centrului istoric al orașului.

Documentația urbanistică elaborată ca urmare a intenție de investiție pe cei 330 de mp de pe str. A.D.Xenopol a trecut de faza consultării publice. Urmează finalizarea raportului consultării populației, după care planul urbanistic zonal poate fi supus dezbaterii și votului consilierilor locali ai orașului.

Descarcă de aici Memoriul general al PUZCP

Sinteza reglementărilor urbanistice propuse

Vizualizari: 12634

Traian Deleanu

de Traian Deleanu

Investigații
Telefon:
0740 039 148
E-mail: traian[at]turnulsfatului.ro

Comentarii

13 comentarii

Komm Mit

Acum 1 săptămână

Înghesuiți cât mai multe favele în centrul vechi. "Dezvoltare", "evolutie" nu sunt decât vorbe frumoase pentru distrugerea istoriei orașului. Sibiul fara istoria din centru nu există. Investitorii să "dezvolte" cladiri care stau să se prăbușească. Arhitectul Boilă știe ce spune, iar Traian Deleanu se face di nou avocatul celui care dă mai mult.
Raspunde

Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Dacă totuși doriți să citiți comentariul, click aici.

John Doe

Acum 1 săptămână

Inca o dovada a gândirii retrograde intalnite in Sibiu. Dl. Boila si cei ca dansul vor sa blocheze orasul in trecut. Si gandirea aceasta nu se aplică doar la centrul istoric. Aceste fosile aflate in pozitii decizionale se opun frenetic la tot ceea ce înseamnă nou. Cunosc n cazuri de opoziție tampita pe diverse motive. Defapt aceasta incapatanare ascunde lipsa de viziune care caracterizează din pacate politica de dezvoltare a orasului. Ca fapt divers, tanarul in cauza nu doreste decat să umple gaura ramasa pe Xenopol. Nu demoleaza nimic, nu distruge parcuri, nu defriseaza. Întotdeauna se vor gasi niste batranei nostalgici care se vor opune aiurea la schimbare. Iar asa zisa sufocare creata de masini este doar consecinta lipsei de viziune si creativitate a celor de la urbanism. Ce yreaba are omul daca construieste o cladire cu lipsa de parcari din oras? Ar fi multe de spus si sper ca generațiile de tineri sa voteze schimbarea pentru ca sentimentul de sufocare este intretinut si alimentat de conducerea actuala.
Raspunde

Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Dacă totuși doriți să citiți comentariul, click aici.

Deeila C.

Acum 1 săptămână

Proiectul e vechi, are cativa ani, trebuia sa fie hotel, cladirea se integreaza in zona, foarte asemanatoare cu vecina de pe colt (asta era proiectul vechi). Si asta acum, sta pe site-ul primariei cam de o luna...
Raspunde

Oprean Marius

Acum 1 săptămână

Daca se incadreaza arhitectural de ce sa nu contruiasca?Urbanismul sa faca cea ce trebuie ..sa arate solutile pentru acesta contructie.In cazul in care nu se poate contrui.. primaria sa iasi asume si sa cumpere terenul pentru al trece la utilitate publica si nu sa tina blocat un proiect pana birocratia va invinge ..
Raspunde

Cetateanul Sibian

Acum 1 săptămână

Centrul Sibiului este frumos asa cum este, tocmai caracterul sau batranesc ce starneste nostalgii este cel care ii da famec si aduce vizitatori. Cine doreste sa dezvolte, o poate face si la periferie. Altfel o sa fie o varza ca la Bucuresti...Nu mai vorbesc de faptul ca pe un asa spatiu mic vrea sa tranteasca ditamai cladirea....Dar de, banii vorbesc!
Raspunde

Locatar Mitropoliei Numarul 25

Acum 1 săptămână

Articolul acesta o fi scris cat de cat bine, dar nu enumera un detaliu decisiv: printre cele 5 portiuni de teren suplimentare in aceeasi zona pe care s-ar vrea construite noi imobile (pe langa cel in imediata vecinatate cu parcarea) se afla si proprietati private ale unor persoane fizice - cum naiba iti propui sa vrei sa propui construirea unor imobile noi pe unele locuri care nu iti apartin tie si nu iti pot apartine de drept??? Greu de priceput asa ceva...
Raspunde

Laura Nilvan

Acum 1 săptămână

Buna seara, facand parte din acest proiect va raspund la aceasta nelamurire: Conform Codului civil, dreptul de proprietate reprezintă dreptul unei persoane fizice sau juridice de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Reglementările propuse prin documentația de urbanism în cauză nu îngrădesc dreptul persoanelor fizice sau juridice de a dispune de imobilele mai sus – menționate. Prin PUZCP SZCP CENTRU ISTORIC_4 (PARȚIAL) se reglementează modurile de utilizare a terenurilor, de realizare și de utilizare a construcțiilor pe întregul teritoriu aferent documentației de urbanism. Astfel, stabilirea de reglementări urbanistice care extind dreptul de construire al proprietarilor pentru eventualitatea unei intenții viitoare (peste 10-20 ani de ex) a acestora de a-și dezvolta proprietatea însă NU și obligă la construire, nu este o acțiune care să încalce vreun drept de proprietate. Practic, li se oferă soluțiile tehnice și profesionale acestor proprietari d.p.d.v. urbanistic deja, cu titlu gratuit, urmând ca aceștia să le exploateze, SAU NU, la libera lor discreție, în viitor. In cazul in care proprietarii acelor parcele considera ca nu ar mai trebui dezvoltat, atunci nu se va dezvolta nimic. Doar proprietarii acelor parcele pot lua aceasta decizie, documentatia tehnica le ofera acea posibilitate. De aceea se efectueaza acest PUZ care reglementeaza toata zona, altfel se facea doar un PUD pentru parcela in cauza. Tot acest PUZ reglementeaza si transformarea acelei parcari in piateta iar accesul auto se va permite doar locatarilor si masinilor de alimentare marfa, pentru a reduce traficul auto si haos-ul din zona. Acesta initiativa de transformare a piatetei apartine Primariei municipiului Sibiu. Fara elaborarea unui PUZ acest lucru nu este posibil. De acest PUZ initiat din bani privati beneficiaza tota comunitatea din zona, nu doar proprietarul parcelei.
Raspunde

Laura Nilvan

Acum 1 săptămână

Argumentele aduse de arh. Dorin Boila nu au nici o susținere în drept sau în fapt. - raportul dintre spațiul construit și cel neconstruit nu reprezintă în mod intrinsec valoare patrimonială, nu există un asemenea criteriu științific. Valoarea patrimonială în cazul de față nu e dat de curți ca atare, prin simpla lor existență, ci de o anumită regulă de dezvoltare istorică (de ex. ocuparea progresivă în adâncime a parcelelor), care este perpetuată și prin atitudinea de planificare urbanistică a documentației în cauză; - îndesirea este o operațiune urbanistică utilizată de-a lungul istoriei preponderent în zonele centrale (care sunt cele ce polarizează și fac necesară îndesirea), atitudine dezirabilă în continuare, și nu periferiile, caracterizate de disponibilitate de teren mai ridicată, prețuri mai reduse care permit extinderi facile ale zonelor urbanizate, de multe ori necontrolate; - curțile actuale nu sunt medievale, doar parcelarul. Curțile, definite prin volumele construite ce ocupă partea din parcelă aferentă clădirilor, sunt rezultatul evoluției fondului construit de-a lungul mai multor secole, caracteristică fiind tocmai evoluția de ocupare succesivă a spațiului disponibil pe parcelă, atât prin îndesiri pe aceeași structură parcelară, cât și prin îndesiri datorate operațiunilor urbanistice programatice (realizarea străzii A.D. Xenopol, între parcelele inițiale de pe străzile Mitropoliei și Bălcescu, folosind exact grădinile acestor parcele pentru a genera noi parcele, aliniate la str. A.D. Xenopol). Același tip de evoluție este încurajat în continuare, acolo unde studiile de specialitate disponibile și cele elaborate special pentru acest demers o indică drept posibilă și dezirabilă. Înțelegerea valorii culturale este primordial legată de evoluție, de conexiunea cu nevoile umane, ale indivizilor și societății, și felul în care acestea se echilibrează reciproc în țesutul urban. A observa doar manifestarea fizică, desprinsă de rațiunea apariției sale și înțelegerea evoluției istorice oferă doar o poziționare sterilă și profund incompletă față de patrimoniul cultural. - Afirmatia “ Nu există nici un motiv de a aduce încă niște fluxuri de circulație auto în această zonă” este nefondata. Considerăm afirmația nefondată. În condițiile în care Municipiul Sibiu își propune continuarea demersului de a crea noi zone pietonale în centrul istoric și promovare a unei mobilități blânde, dezvoltarea unor funcțiuni noi în centrul istoric nu implică automat o supra-încărcare a rețelei cu trafic auto. Propunerea PUZCP SZCP CENTRU ISTORIC_4 (PARȚIAL) de a transforma piațeta din capătul străzii A.D. Xenopol în zonă pietonală vine în întâmpinarea acestui aspect, urmărind reducerea traficului auto în zonă.
Raspunde

Dbd Sdghfg

Acum 1 săptămână

cea mai mare prostie care se poate face. acolo ar trebui sa fie posibil sa se construiasca maxim casa si atata nu spatiu comercial sau hotel. Ce facem, ne inghesuim toti in centru? unde se vor parca masinile celor care vor folosi aceasta cladire? in parcarea primariei din fata imobilului ce se doreste a fi construit? si asa acea parcare este insuficienta si aglomerarea masinilor este mare in acea zona. Nu ar trebui sa fie permis sa se construiasca pe 75% din teren si in marginile orasului ai maxim 35%. Este cea mai mare prostie care se poate face. In oreasele mari din Europa se incearca decongestionarea si rarirea constructiilor in zonele centrale, reconditionarea si conservarea monumentelor istorice si scoaterea acestora in evidenta prin daramarea cladirilor care nu sunt monument. La noi unii arhitecti zici ca sunt batuti in cap (daca au ceva in el), nu au viziune si unii cred ca nu au iesit in tarile civilizate sa vada cum trebuie facuta imbinarea modernului cu istoricul...
Raspunde

Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Dacă totuși doriți să citiți comentariul, click aici.

John Doe

Acum 1 săptămână

@Dbd Sdghfg si @ cetateanul turmentat Dupa cum spuneam mai sus, sunt unii care nu vor să se trezească. In care orase mari din Europa se incearca rarirea constructiilor di zona centrală? Nu mai dezorienta lumea. Ai iesit in lume sa vezi cum arată zonele centrale? Nu mai abera! In loc să săriți ca arsi la fiecare incercare de-a construi ceva in orasul asta mai bine cereti primariei sa construiasca parcari subterane ( după modelul oraselor occidentale pomenite de tine) ca sa dispara masinile de pe trotuare.
Raspunde

Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Dacă totuși doriți să citiți comentariul, click aici.

Crizantema Guguștiucă

Acum 1 săptămână

Daca acel teren plin de boscheti reprezinta monument istoric, lasat de sasi din anii 500 inaintea erei noastre, atunci superb! Boschetii si gunoaiele trebuie protejate pentru ca asa vor sibienii cu IQ negativ. Prostiile astea cu, acum 70 de ani ne jucam cu p in nisip acolo trebuie sa inceteze! Personal, as da in judecata pe fosilele din primarie si arhitecti, cerand pretul imobilului actualizat si as merge sa fac business in Cluj sau Oradea, nu in satul asta de hipsteri agresivi si pensionari de la CAP!
Raspunde

Comentariu ascuns din cauza ratingului negativ. Dacă totuși doriți să citiți comentariul, click aici.

Gheo Felinaru

Acum 1 săptămână

DUTE
Raspunde

Dan2 Cp

Acum 1 săptămână

rog chemati pe nicusor dan din bucuresti sa va ajuta
Raspunde
Anuleaza raspuns

Lasa un comentariu

Toate comentariile sunt moderate înainte de postarea pe site, pentru a elimina limbajul agresiv de pe această platformă. Mulțumim. Adresa ta de email nu va fi publicată.

Sus