Robert Iordache, expert imobiliar cu 20 de ani experiență: Asistăm la o maturizare a pieței imobiliare din Sibiu

Clienți mai atenți la calitatea locuințelor pe care le cumpără, dezvoltatori mai serioși atunci când promit un proiect nou, o fluctuație mai mică a prețului și o stabilitate generală. Toate aceste detalii descriu piața imobiliară a Sibiului la început de an 2026. Le-am detaliat alături de Robert Iordache, administrator și proprietar al Eurosib Imobiliare Sibiu, specialist cu 20 de ani experiență pe piața sibiană.

Pentru anul 2026 care ați spune că sunt zonele cele mai atractive ale Sibiului din punct de vedere imobiliar?

Rămân atractive zonele vechi, cu blocuri vechi, clar, dar văd și o tendință cu o creștere mai mică a prețurilor față de apartamentele noi. Pentru apartamentele noi, cele mai bune zone, din punctul meu de vedere sunt în zona Turnișor – Calea Șurii Mici, pentru cei care lucrează în Zona Industrială. Orașul a devenit aglomerat și este nevoie ca zilnic să mergi și să vii de la serviciu, pe când la mall nu mergi în fiecare zi. Dimpotrivă, vrei să fii cât mai aproape de casă, să petreci mai mult timp cu familia.

Un alt pol de dezvoltare în 2026, din punctul meu de vedere, este zona Doamna Stanca, mai ales partea dintre Dedeman și mall. Aveam un client zilele trecute care mi-a spus că numai aici vrea, că aici este Manhattanul Sibiului. Pur și simplu pentru că aici le ai pe toate. Avantajele sunt clare: Piața agroalimentară, mall, toate magazinele alimentare, magazine non-alimentare, benzinării, restaurante, inclusiv cabinete medicale. Nu le ai nicăieri pe toate una lângă alta, nu există echivalent în Sibiu.

Și iar o văd ca pe o zonă cu mare potențial Calea Șurii Mici. Din timp aici am observat cea mai mare creștere de preț, din punctul meu de vedere.

Referitor de preț, care este prețul mediu în municipiul Sibiu pe metrul pătrat la început de 2026 și până unde credeți că poate ajunge în perioada următoare?

Dacă ne uităm la indicele Imobiliare.ro vedem că în decembrie prețul a fost 1.941 euro pe metru pătrat. Aproape 2.000. Am făcut un studiu în decembrie 2025, în care am inclus doar ansamblurile rezidențiale, dar nu un apartament, ci unde sunt mai multe la vânzare, și am exclus din statistica aceasta apartamentele la parter care au grădină, ca să nu influențeze rezultatul final, la fel cum am exclus penthouse-urile. Adică extremele, ca să mergem pe medie. Și nu am mai adăugat ansamblul Arsenal, care este pe la 3.000 de euro metru pătrat. Din nou, să nu influențeze…

Înțeleg că Arsenal este cel mai scump ansamblu în momentul de față, în contrucție, în Sibiu.

Da. Și acolo este și o zonă exclusivistă, este o zonă greu de comparat, de aceea am exclus-o din studiu. Prin urmare, media a ieșit 2.196 de euro metrul pătrat în Sibiu, la cheie. De ce? Pentru că mulți dezvoltatori promovează la alb sau semifinisat. Și fără TVA. Și fără loc de parcare.

E o strategie de marketing.

Da, dar când ajungi și vezi prețul plus 30%, adică TVA e 21%, finisajul te mai costă între 5 și 10 la sută, depinde de ce stadiu l-ai calculat în prima fază. Plus parcarea, un minim de 5.000 de euro. Deja te trezești cu încă 30% în plus și ești șocat. Ca să putem compara identic pentru toată lumea, am adăugat TVA-ul de 21 la sută, am adăugat 100 de euro pe metru pătrat util pentru finisaje standard și un loc de parcare de minim 5.000 de euro. Și atunci așa a ieșit prețul la cheie 2.196 euro pe metru pătrat.

În acest context, în care prețul real la cheie depășește 2100 de euro pe metru pătrat, putem spune că acesta este un preț real pentru un oraș ca Sibiul, comparând cu alte orașe din România? Adesea vedem comparații cu orașe precum Constanța, Timișoara, Craiova, care sunt în creștere mare.

Eu cred că da și eu cred că Sibiul poate da mult mai mult decât celelalte orașe. Nu este într-o extremă a țării, într-o margine, cum este Timișoara, care se află în zona de vest și care știm cum s-a dezvoltat în ultimii ani. Eu merg des în Timișoara și chiar am văzut cum se dezvoltă, inclusiv investitorii cu care lucrez acum intenționau să investească și în Timișoara și de aceea am studiat foarte bine piața. Clujul tot timpul a fost sus. Sibiul într-adevăr oferă mult mai mult, inclusiv divertisment, cultură. Poate județul nu este așa de dezvoltat precum este orașul…

Se spune că Sibiul este un loc bun unde să-ți crești copiii, un loc liniștit, cu oportunități de a petrece timpul liber, mai ales în liniște și natură.

Nu vreau să exagerez și m-am ferit de comparația asta, pe care mi-au spus-o anumiți clienți, dar de-a lungul timpului, dacă s-a repetat o comparație a Sibiului cu alte orașe, de la clienți diferiți, în perioade diferite, este cea cu Viena. Oamenii spuneau că ei vin la Sibiu din sudul țării cum mergem noi de la Sibiu la Viena. Și aceasta este o comparație pe care pur și simplu am auzit-o de mai multe ori, de la mai mulți clienți, în perioade diferite.

Prețul la care ați ajuns dumneavoastră în acel studiu este influențat sau poate fi influențat în perioada următoare de investițiile publice pe care le vedem în Sibiu? Aici dau exemplu Gușterlandului, care poate va atrage noi investiții în zona Gușteriței. Sau Calea Șurii Mici, care imediat intră în reparație capitală. Calea Șurii Mari la fel…

Din punctul meu de vedere Guștelandul nu afectează foarte mult, pentru că acolo nu prea sunt locuințe rezidențiale colective foarte multe. Sunt puține. Clar crește valoarea terenurilor, o să crească interesul pentru duplexuri, case, dar acestea sunt foarte puține. Și nici nu permite Planul Urbanistic General al Sibiului dezvoltări multiple. Calea Șurii Mici, din punctul meu de vedere, clar va fi una dintre investițiile cele mai bune și cu o creștere foarte mare, mai ales dacă știm că în zona Căii Șurii Mici primăria a anunțat parcă acum un an sau un an jumătate, depunerea dosarului pentru obținerea fondurilor rambursabile pentru o grădiniță. Din câte știu eu, există și un teren donat exact pentru grădiniță în zona Magnolia 2. Ceea ce înseamnă că este clar că acolo va fi un viitor. Doar că acestea se văd în timp.

În rest, pe Calea Șurii Mari sunt puține dezvoltări, sunt două blocuri care sunt finalizate deja și știu că sunt vândute pe proporție de 95%, deci nu știu cât mai poate influența. Mai știu că mai este un proiect în spatele Hornbach, dar e destul de departe și nu cred că influențează neapărat Calea Șurii Mari.

Din punct de vedere al zonelor atractive în ultimii zece ani, nu este niciun secret, Cartierul Arhitecților a fost o zonă predilectă pentru dezvoltare, Șelimbărul iarăși a fost o zonă predilectă. Rămân acești poli de dezvoltare sau deja și-au pierdut puterea, au atins masa critică?

Șelimbărul este în continuare, mai ales zona Doamna Stanca. Aici e clar. Și se anunță proiecte mari în următorii ani în zona asta. Mai ales că și aici se vor face două benzi pe sens. Și atunci este clar că se va rezolva un pic și problema traficului. Ca să dau un exemplu, cartierul acesta Orhideea are un plus mare faptul că păstrează zona verde din jurul blocurilor, care este cam lipsă în zona aceasta. Plus distanța mare dintre blocuri care este undeva la 33 de metri pătrați. Dacă ne uităm pe partea cealaltă, ele lipsesc. Acesta este un plus foarte mare.

Arhitecților…

În Arhitecților nu prea mai sunt multe de dezvoltat acolo. Dezvoltatorii pentru care lucrez urmează să înceapă un cartier mare, undeva la peste 1.000 de apartamente. Planul este să începem anul acesta. Proiectul Rubin este undeva înainte de fermă. Și acolo urmează să iasă un cartier, va fi un cartier frumos, zic eu.

Deci sunt șanse reale să vedem că încep anul acesta lucrările la un proiect nou lângă Arhitecților, cu 1.000 de locuințe.

Da, ne gândim acum la un nume de cartier, probabil va avea un nume tot de floare.

Referitor la acest cartier, în ultima vreme beneficiază de transportul metropolitan, la fel cum beneficiază Cisnădia, Sadu și altele. Cum influențează transportul metropolitan piața imobiliară?

Influențează foarte mult. Mai ales pentru familiile dispuse să meargă la distanță de oraș, să se mute la casă. Atunci este mult mai simplu să prinzi curaj să te muți la distanță de oraș, pentru că nu mai depinde să duci copilul tot timpul la școală, ci se poate urca în autobuz să meargă singur. Clar că va influența. Doar că toate efectele acestea nu se văd în câteva zile. Cel mai bun exemplu este Magnolia Residence, care acum mulți ani nu avea transport în comun și când a venit transportul a fost plin de start, toate autobuzele au fost pline.

Ne putem aștepta la un astfel de boom și în alte zone unde ajunge transportul metropolitan, așa cum s-a întâmplat cu Magnolia? Adică să crească interesul în zona respectivă.

Brusc nu va crește pentru că orice faci, după ce se rezolvă problema transportului durează partea urbanistică, PUZ-uri, utilități, detalii care merg foarte, foarte greu.

Cum vede un om care are experiență de 20 de ani pe piața imobiliară din Sibiu zona Cîmpșor? Ce potențial există acolo, cum ar putea arăta zona peste 10 ani?

Discuția asta am avut-o și acum 20 de ani, și acum zece ani, și acum cinci ani. Clienții îmi pun tot timpul întrebarea asta. Nu știu ce să spun. Se pare că totul depinde de autoritățile locale, cum vor să dezvolte sau nu zona. Interese private pentru a dezvolta zona sunt.

Totul este blocat momentan.

Da, pentru că utilitățile sunt foarte greu de realizat, inclusiv unde nu ai obstacole. Acolo ai multe obstacole, inclusiv calea ferată, râul Cibin, nu este deloc simplu.

Momentan este o zonă gri care așa rămâne.

Momentan, da.

Legat de acest subiect, cum vede un agent imobiliar faptul că primăria Sibiu nu are un arhitect general de câțiva ani și că nimeni nu este interesat de concurs, deși s-a tot reluat?

Probabil nu este atractiv salariul. Dacă pe alte posturi este atractiv să lucrezi la stat, probabil pentru postul acesta se câștigă mult mai mult la privat. Eu așa o văd. De aceea nu există interes.

Situația are o influență asupra întregii piețe imobiliare a Sibiului?

Teoretic, da. Eu cred că cel mai bine ar fi dacă primăria s-ar concentra pe actele mai simple, să se emită cât mai repede, s-ar debloca mult. Dau un exemplu: Nomenclatorul stradal. Din câte știu eu orașul Sibiu și mergând mai departe, județul Sibiu e cam printre singurele județe unde ai nevoie de nomenclator stradal. În alte județe se fac automat. Îți scoți extrasul CF cu adresa corectată la imobile vechi. La cele noi clar ai nevoie.

Cât durează în Sibiu un astfel de document?

Termenul, din câte știu eu, este de 30 de zile. O hârtie simplă care se poate da și în zece minute. Sunt situații unde poate este mai complicat, poate trebuie mers pe fața locului, studiat mai mult. Dau un exemplu: Mansardele de pe blocurile vechi care aveau numerotarea pe scara A de tip M1, M2, M3… pe scara B tot M1, M2, M3… Și atunci, la același număr ai trei apartamente M1. Da, am înțeles, aici este logic. Dar pentru un apartament vechi pe o stradă unde nu s-a schimbat nimic, trebuie doar să-i spui numărul și adresa, să stai 30 de zile și te trezești că nu este gata nici în 30 de zile. Și o altă aberație din punctul meu de vedere la primăria Sibiu este atunci când ceri un nomenclator stradal este că te pune să dai tu o declarație pe propria răspundere care este adresa. Păi eu mă duc la primărie să cer o adresă și ei mă pun pe mine să dau o declarație care e adresa. Cel puțin în ultimii doi ani așa a fost.

Revenind la piața imobiliară, cum vedeți zona chiriilor? Care este tendința pe 2026, care sunt cele mai căutate zone, care sunt prețurile?

Din punctul meu de vedere cele mai căutate zone sunt influențate de clienți. Totul se împarte. Și atunci este o cerere foarte mare de clienți pe Zona Vest, pentru fabrici, să fie cât mai aproape de fabrici. Dar oferta este foarte mică acolo. Aici este paradoxul. În Magnolia, pentru că vorbeam de Magnolia - eu m-am ocupat de la început de vânzarea lor, de la Magnolia situția pleacă așa: Oferta mică, cerere mare. Prețul mic, chirie mare. Adică dacă dădeam pe un apartament la momentul acela, nu știu, 50.000, 55.000 de euro în zona centrală a Sibiului, acolo vindeam cu 35.000 de euro. Dar chiriile erau identice. Și atunci  clar era mult mai rentabil.

Piața se reglează singură.

Așa a fost întotdeauna și așa este și acum. Magnolia 1 este locuită, am început Magnolia 2 de curând și sunt două blocuri în faza de construcție, deci nu sunt multe apartamente.

Pentru un apartament de două camere care este prețul mediu pentru chirie în zona Magnolia și cu ce alte cartiere putem compara?

Prețul mediu în Magnolia e undeva în 350 – 370 de euro pentru apartamentele mai mici, că sunt și acolo de două dimensiuni. Deja apartamentele la 50 de metri pătrați trec de 400 de euro. Ceea ce înseamnă că la 400 de euro găsim în tot orașul la două camere. Acum Doamna Stanca are undeva cam 430 – 450 de euro, minim.

Bun, atunci haideți să tragem o concluzie.

În concluzie, din punctul meu de vedere oamenii sunt mult mai pregătiți în 2026 ca înainte. Sunt mai puțini cumpărători, dar și oferta este mai mică. Sunt dezvoltatori, știu dezvoltatori care aveau în plan să înceapă două sau trei blocuri anul acesta, încep doar unul pentru că există o oarecare incertitudine. Scade și oferta, dar și cererea este mai mică. Clar în 2026 o să fie un număr mai mic de tranzacții față de 2021, ca să dau un exemplu.

Dar presiunea pe preț rămâne.

Da, presiunea pe preț rămâne. Mai vroiam să zic că în 2026 clienții se orientează către dezvoltatori care au vechime, cu experiență pe piața din Sibiu și cu imobile dovedite. Oamenii caută dezvoltatori siguri, care lucrează cu credite bancare, care nu au o problemă de finanțare, nu au o presiune că nu pot termina blocul din lipsă de fonduri și nu contează avansul care îl iau de la clienți. Cei mari cer un avans minim, nu au nevoie de avansuri mari. Istoria dezvoltatorului contează foarte mult în abordarea utilităților, în abordarea finisajelor, a garanțiilor, de exemplu foarte puțini dezvoltatori dau o garanție extra.

Este greșit dacă trag concluzia că vedem o maturizare a pieței din Sibiu?

Nu, nu e greșit. Din contră, oamenii vin mult mai pregătiți și dezvoltatorii sunt mai serioși. Mai dau un exemplu: În 2008 oamenii cumpărau în orice condiții. De asta spun că nu se poate întâmpla acum un moment de tipul 2008. Atunci îți trebuiau 6,4 salarii medii să cumperi un metru pătrat util într-un apartament. Acum, în Sibiu, la momentul acesta suntem la 1,75 salarii medii pentru un metru pătrat util.

Deci nu există șanse să vedem că se prăbușește piața sau probleme de genul acesta?

Din punctul meu de vedere dacă apar oferte cu minus 10 sau 15 la sută imediat se văd. Și ne uităm la indicele de la începutul anului 2025 până la final, nu a crescut foarte mult.  Dacă ne trebuiau 1,67 salarii medii în ianuarie, pe finalul anului a urcat la 1,75. Deci nu este ceva fantastic. La depozite dacă ne uităm, ele au crescut foarte mult.

Cifrele acestea ne arată o stabilitate a pieței?

Da, există o stabilitate și ne mai arată că sunt bani în oraș. Stau în depozite foarte mulți bani. Când nu mai este rentabil să ții banii în depozite, că nu pot fi la infinit cu dobânzi mari, cum oferă statul prin Fidelis… Dar la o creștere 6-7%, cât oferă băncile, pe când piața a crescut cu minim 10-15 la sută, plus că mai luai și chirie, este evident mai avantajos să faci o investiție.

Desigur că va exista o corecție la un moment dat, dar corecția aceea din punctul meu de vedere depinde cum va veni. Dacă acum un apartament este 100.000 și ajunge la 200.000, apoi vine o corecție de 30%... Trageți singuri concluziile. Iar chiria, tot o iei, sunt bani lunari.

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi

de Stefan Dobre

Administrație
Telefon:
0724 605 815