De ce platesc romanii cel mai mult pentru a fi proprietari

Cel mai fierbinte subiect dezbătut săptămâna trecută pe toate canalele TV şi în presă este  legat de costurile reale ale unei tranzacţii imobiliare în Romania, mai exact despre cât avem de  plătit la notar pentru  transferul de proprietate şi pentru comisionul agenţiei imobiliare.
Volumul mare de tranzacţii şi foarte mulţi bani aruncaţi pe piaţă de către băncile din România prin creditul ipotecar au făcut din domeniul imobiliar un segment important al economiei în perioada 2004-2008.
Taxele notariale în Romania a fost influenţate în mare parte de politica fiscală dusă de guvernele avute după 1989, privatizarea sectorului notarial, creştera excesivă a grilelor de evaluare, creşterea preţurilor şi a volumului de tranzacţii de la an la an au adus cheltuieli suplimentare pentru cei care doreau sa încheie o tranzacţie imobiliară.
“În Uniunea Europeană chiar dacă venitul mediu al unui român este mult mai mic decât al celorlalte ţări, un român plăteşte taxe notariale de 14 ori mai mari decât un neamţ, pentru o tranzacţie de 100.000 de euro. Românii plătesc servicii notariale de 1.070 de euro, acesta fiind tariful minim practicat, cost ce este de patru ori mai mare faţă de media europeană, dacă se ţine cont de nivelul veniturilor medii. Costurile obligatorii notariale rezultate dintr-o tranzacţie imobiliară de 100.000 de euro fără ipotecă este de 41% în ţara noastră.“
În perioada anilor 2000-2004, grilele de evaluare aplicate de  notarii publicii erau de multe ori mai mari decât preţul de vânzare din piaţa liberă a imobilelor.
Până la finele anului 2005, taxele notariale erau achitate în proporţie de 100% de cumpărător. Acesta achita notarului în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare următoarele taxe:
-    taxa de timbru judiciar care nu depăşea suma de 50.000 lei (5 Ron)
-    taxa la stat care se calcula între 0.5% şi maxim 3% pentru sume până în 257.000 lei (25.7 Ron)
-    onorariul notarului între 0.75 şi maxim 2%
În anul 2006, statul roman renunţă la taxa la stat şi taxa de timbru judiciar (încasări mici la bugetul statului)  şi se începe o colectare agresivă de noi taxe şi impozite care vor debusola piaţa imobiliară, astfel:
-     vânzătorul este obligat să plătească un impozit de 10 respectiv 16% pe diferenţa de preţ dintre achiziţie şi vânzare.
-    cumpărătorul achita onorariul notarului şi taxa C.F.  
Majoritatea specialiştilor imobiliari au fost de  părere la vremea respectivă că statul român, prin aplicarea acestor acestor noi taxe şi impozite, a încurajat evaziunea fiscală în proporţie de 90%.
O prevedere din Codul fiscal spune că notarii trebuie să realizeze anual expertize cu preţurile minime pentru imobile, pentru a evita încasarea unor impozite mai mici decât cele cuvenite, în cazul în care cumpărătorul şi vânzătorul declară în contract un preţ inferior celui real. Astfel, în acel an, grila a fost modificata două ori.
Din 2007, statul român a renunţat la impozitare de zece, respectiv 16%, pe diferenţa de preţ şi, o dată cu noul Cod Fiscal, la vânzarea unui imobil, vânzătorul plăteşte 3% din preţ, dacă valoarea tranzacţiei este sub 200.000 de lei şi dacă imobilul a fost deţinut mai puţin de trei ani. Dacă valoarea tranzacţiei este mai mare, se va plăti un impozit de 6.000 de lei (3%) plus 2% din ce depăşeşte 200.000 lei.
Dacă tranzacţia are loc după trei ani de la cumpărarea bunului, se plăteşte un impozit de 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv. Dacă preţul depăşeşte acest prag, se vor plăti 4.000 de lei (2%) plus 1% din diferenţa de peste 200.000 de lei.
Cumpărătorul plăteşte onorariul notarului şi taxa CF. Aceste taxe şi impozite se aplica şi în prezent.    
Pe lângă ineficienţa structurală, piaţa imobiliară din România este expusă unor riscuri suplimentare care sunt datorate tranzacţionării în monedă străină, astfel:
-    în zonele V, N-V şi centru (Banat-Crişana, Maramures, Transilvania) toate tranzacţiile imobiliare sunt încheiate în euro
-    în S, S-E şi N-E (Muntenia, Moldova, Bucovina, Delta Dunării) toate tranzacţiile sunt încheiate în dolari.
“Pentru o tranzacţie imobiliară în valoare de 100.000 de euro, comisionul pe care îl percepe agenţia care intermediază tranzacţia este de 61%, adică ajunge până la 5.000 de euro, mult mai mare faţă de media europeană care ajunge la 3.764 euro”.
Comisioanele agenţiilor imobiliare din municipiul Sibiu se situează între 1-3% din valoarea de tranzacţie, iar dacă valoarea tranzacţiei este mai mare de 60.000 de euro, comisionul nu depăşeşte 2% din valoare.
Scăderea populaţiei şi numărul foarte mare de proprietari pe cap de locuitor sunt factori foarte importanţi în ţara noastră şi nu trebuie neglijaţi pe viitor în domeniul imobiliar.
În 2009, notarii publici lucrează pe grile de evaluare asemănătoare cu anul 2005- 2006, datorită crizei, volumului redus de tranzacţii imobiliare şi lipsei de lichidităţi existente pe piaţa imobiliară.

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

de Bogdan Gicu