Vanzator & Cumparator

Astăzi este de 5 ori mai greu să cumperi un apartament decât era cu 20 de ani în urmă. 90% din locuinţele din România sunt deţinute de persoane fizice. Acest lucru ne situează pe primul loc la numărul de proprietari pe cap de locuitor din Europa. Preţul tranzacţiilor imobiliare până în anul 2009 a fost stabilit de marea masă a proprietarilor. Lipsa de lichidităţi şi stoparea creditelor oferite cu lejeritate de băncile din România au înclinat balanţa în favoarea cumpărătorilor.

Vânzător

Începuturi…
Se spune despre români că au un simţ al proprietăţii foarte dezvoltat.Visul fiecăruia dintre noi este să aibă propria locuinţă, cu orice sacrificiu. S-a ajuns astfel, după 20 de ani de capitalism, la aproape opt milioane de proprietari de locuinţe vechi şi un milion de potenţiali cumpărători. Preţurile din urmă cu mai bine de 20 ani nu erau fixate de piaţă, ci erau artificiale, propuse de Partidul Comunist, generând percepţia dreptului de a avea o locuinţă chiar dacă aşteptai ceva timp până o primeai. După anii `90, urmare a "împroprietăririi" a aproape 4 milioane de familii prin vânzarea la preţuri simbolice de 1.000-2.000 Euro a apartamentelor în care locuiau cu chirie, aproximativ 97% din populaţia urbană a căpătat statutul de proprietar. Ceea ce a amplificat ideea comunistă că fiecăruia i se cuvine un apartament. S-a creat o masă fantastică de proprietari, restul populaţiei "rămase pe dinafară" sau noile generaţii având aceleaşi caracteristici şi aşteptări ca înainte de 1989: "ar trebui să fie la fel de uşor să îmi cumpăr o locuinţă şi acum". Cu această mentalitate am intrat în capitalism care, evident, este un joc cu alte reguli. Primii care au aplicat noile reguli ale capitalismului de piaţă au fost chiar cei "cadorisiţi" cu apartamente primite la preţuri simbolice. Aşa am avut dintr-o dată 8 milioane de proprietari care au început să joace după regulile capitaliste - cerere şi ofertă - fixând practic preţul locuinţelor Adică şi-au asumat rolul de market-makers. Astăzi, pe acestă bază, 90% din fondul actual de locuinţe este format din cele vechi, comuniste, circa 85% din acestea fiind tranzacţionate de proprietari-persoane fizice, ceea ce înseamnă că formatorul preţului mediu este de fapt marea masă a populaţiei şi nu o entitate sau un grup de entităţi comerciale care practic sunt dispersate şi de fapt nesemnificative. Dezvoltatorii imobiliari (locuinţele noi) au avut o influenţă inexistentă în primii 10 ani, iar recent cumulează sub 10% din totalul tranzacţiilor anuale cu locuinţe.
Anual doar 4-6% din prima categorie, cei 8 milioane de proprietari, încheie tranzacţii efective şi numai 30-40% din a doua categorie, cumpărătorii, reuşesc să achiziţioneze un imobil pe viaţă.
În ce măsură preţurile de astăzi sunt însă corecte? Pe piaţa rezidenţială sunt trei forţe care formează opinia publică: cei 4-6% din totalul celor 8 milioane de proprietari care fac tranzacţii efective într-un an de zile, cei 30-40% dintr-un milion de interesaţi care reuşesc într-un an efectiv să cumpere, şi restul participanţilor la economie în calitate de furnizori de produse sau servicii asociate. Finele anului 2008: investitorii imobiliari au oprit proiectele imobiliare pentru că lipsa de lichidităţi şi mult trâmbiţatului T.V.A îşi faceau tot mai mult simţită prezenţa.


Cumparator

Începuturi...
Optica comunistă insemna locuinţe mici, ieftine şi care implicau cheltuieli de exploatare reduse, amplasate pe terenuri cu potenţial ieftin şi poate mai depărtate de centrul cu familii numeroase. Anul 2000: băncile din România au intrat pe piaţă cu creditele de consum şi au văzut că cererea de lichiditate este foarte mare. Românul a fost bucuros că primeşte bani de la bancă şi-şi poate cumpăra un televizor, aragaz sau alte bunuri de consum. Băncile au speculat această cerere, şi au venit la începutul anului 2004 cu o soluţie de creditare pentru achiziţionarea de locuinţe. Fiind oferta mai mare decât cererea, orice preţ stabilit de o piaţă liberă este corect pentru acele vremuri. Mentalitatea se schimbă încet, încet când şi nivelul de trai creşte artificial. Cumpărătorii doresc nu una ci mai multe locuinţe mari, spaţioase situate în zone bune şi chiar o casă de vacanţă la munte sau la mare.
Fiecare proiect de locuinţe apărut pe piaţă a fost imediat cumparat. Practic, în momentul în care se anunţa construcţia unui bloc sau a unui complex de vile, cumparătorii dădeau navală şi, în foarte puţine cazuri, un ansamblu rezidenţial a fost finalizat înainte ca toate locuinţele să fie vândute. Dacă până la finle lui 2006 se construiau cu preponderenţă case, pentru că tot romanul îşi dorea o casă pe pamânt, de la începutul anului 2007. Tot mai mulţi investitori preferă să construiască blocuri. Terenul a ajuns atât de scump (de la zeci de euro până chiar la peste 1.500 de euro metrul pătrat în zona 0 a Sibiului), încât puţini îşi mai permiteau să nu exploateze la maximum bucata de pamânt pe care au plătit sume considerabile.
2008. Piaţa se schimbă, devine o piaţă a cumpărătorului exigent şi poate econom, a cumpărătorului care se gândeşte de două ori când vrea să cumpere un imobil. Deci, am depăşit stadiul de piaţă al vânzătorului care vindea ce vroia el şi în condiţile impuse tot de el.
Sunt agent imobiliar din anul 2000 şi a trebuit să înţeleg bine această schimbare şi să o transmit mai departe proprietarilor de imobile care ani buni s-au obişnuit cu creşteri de preţuri de la o zi la alta şi licitaţii nebune pentru a fructifica la maxim avantajele materiale care li se ofereau. Trebuie să ne obişnuim să apelăm la specialişti, să ne schimbăm mentalitatea invechită că “noi le ştim pe toate şi la facem pe toate”. În ţările civilizate, fiecare familie apelează la specialişti precum avocatul familiei, agentulul imobiliar sau agentul de bursă,  mecanicul sau chiar frizerul propriu.