Cum influențează noul TVA cumpărarea apartamentelor în Brașov (2025–2026)

21 Octombrie 2025 16:09

Piața imobiliară din România trece, în 2025, prin cea mai importantă transformare fiscală din ultimii ani. De la 1 august 2025, TVA-ul redus de 9% pentru locuințele noi a fost înlocuit cu o cotă unică de 21%, o schimbare care rescrie modul în care dezvoltatorii, cumpărătorii și investitorii își planifică deciziile.

Pentru Brașov – un oraș aflat în plină expansiune rezidențială și economică – efectele se simt deja, dar nu neapărat în sensul clasic de „scumpire”, ci mai degrabă ca o reconfigurare a pieței și a modului în care valoarea este percepută.

1. Contextul legislativ: ce s-a schimbat și de ce

TVA-ul redus a reprezentat un motor puternic pentru piața rezidențială românească, implicit pentru proiectele rezidențiale din Brașov. Mii de familii tinere au putut cumpăra mai ușor locuințe noi.

Modificarea TVA-ului redus pentru locuințe s-a făcut etapizat, astfel:

Până în anul 2022, cota redusă de TVA 5% s-a aplicat la majoritatea locuințelor noi, fiind necesară doar respectarea unor condiții minimale - pragul valoric de 450.000 lei, exclusiv TVA, și condiția referitoare la suprafață. În practică, asta însemna că era mult mai accesibilă achiziționarea apartamentelor noi.
În 2022, condițiile s-au modificat, fiind adăugat un nou prag valoric - între 450.000 lei și 700.000 lei, dar se putea face o singură astfel de achiziție. În contextul în care prețul apartamentelor a crescut, modificarea legislativă a fost în continuare propice achiziționării locuințelor cu cotă redusă, chiar dacă limitat.
În 2023 s-au condiționat și mai mult achizițiile locuințelor cu cotă redusă, fiind micșorat plafonul valoric la 600.000 lei și fiind menținută condiția ca o singură astfel de achiziție să poată fi făcută, cu derogări pentru cei care au semnat antecontracte anterior modificării.
Începând cu 1 ianuarie 2024, s-au menținut condițiile anterioare, dar s-a majorat cota de TVA la 9%. Anul 2024 a reprezentat un an tranzitoriu pentru aplicarea cotei reduse de 5% întrucât cei care au semnat antecontract în 2023 cu cota redusă de 5% și au plătit avans din preț, au finalizat tranzacția cu aceeași cotă.
De la 1 august 2025, cota de 9% a fost eliminată pentru toate tranzacțiile noi. TVA-ul standard de 21% se aplică acum uniform, indiferent de valoarea locuinței, de suprafață sau de numărul de achiziții. Pentru tranzacțiile semnate înainte de această dată – dar nefinalizate prin proces-verbal de predare-primire – se aplică un regim tranzitoriu, însă doar acolo unde s-a achitat un avans și s-a încheiat un contract ferm până la 31 iulie 2025.

Această distincție a creat o „linie de demarcație” clară: cumpărătorii care au semnat în prima jumătate a anului au beneficiat de o economie substanțială, în timp ce achizițiile din august încoace se aliniază noilor reguli fiscale.

2. Efectele directe asupra cumpărătorilor

TVA locuințe 2025 este un subiect actual, cu efecte concrete asupra pieței imobiliare. Creșterea TVA-ului de la 9% la 21% este semnificativă. Pentru o locuință de 120.000 de euro, suma finală crește la 145.200 de euro – o diferență de peste 25.000 de euro suportată integral de cumpărător.

Pe segmentul premium, unde apartamentele depășesc frecvent 250.000–350.000 de euro, impactul se poate ridica la peste 50.000–70.000 de euro, ceea ce schimbă semnificativ capacitatea de creditare și decizia de cumpărare.

Datele din teren arată că cererea s-a mutat către proiecte care oferă valoare reală și eficiență pe termen lung.

Într-o piață matură, cumpărătorii nu mai urmăresc strict costul inițial, ci costul total de deținere – adică întreținerea, eficiența energetică, infrastructura zonei și potențialul de revânzare.

3. Brașov: un oraș care continuă să atragă

Brașovul reprezintă un studiu de caz relevant. În ultimii cinci ani, orașul a trecut de la statutul de destinație turistică la hub economic și tehnologic regional.

Inaugurarea Aeroportului Internațional Brașov-Ghimbav, dezvoltarea parcurilor industriale și creșterea prezenței companiilor IT și de servicii au adus un val de noi rezidenți – tineri profesioniști, expați și antreprenori care preferă un stil de viață echilibrat între natură și urban.

Conform datelor agregate de portalurile imobiliare, prețul mediu pentru apartamentele noi în Brașov variază în 2025 între 2.000 și 2.300 €/m² util, în funcție de zonă, finisaje și facilități.

În cartiere precum Tractorul sau Noua Sală Polivalentă, cererea rămâne constantă, iar dezvoltatorii livrează proiecte cu standarde europene de eficiență energetică, materiale premium și sisteme centralizate de încălzire.

Această orientare către calitate explică de ce Brașovul absoarbe relativ ușor șocurile fiscale: cumpărătorii de aici văd în apartamente un activ cu valoare durabilă, nu un produs de consum.

4. Dinamica investitorilor se rafinează: încredere și randament

Pentru mulți investitori, trecerea la noul TVA este și trecerea la o nouă abordare.

Explicația e simplă: în ultimii ani, marjele de profit pe chirii și revânzări în Brașov s-au situat între 6 și 8% anual, valori comparabile cu cele din capitalele vest-europene. Într-un oraș în continuă dezvoltare, cererea de închiriere din partea expaților, a nomazilor digitali și a companiilor care oferă relocare este stabilă și previzibilă.

Un alt aspect important este finanțarea bancară. Băncile au început deja să ajusteze produsele de credit ipotecar și să recunoască faptul că o locuință eficientă energetic (clasa A sau nZEB) generează costuri mai mici pe termen lung, deci riscuri mai reduse.

Pentru cumpărător, asta se traduce prin dobânzi preferențiale, iar pentru dezvoltatori – printr-o validare a investițiilor în construcții durabile.

5. Proiectele care fac diferența: de la TVA la valoare reală

În Brașov, câteva proiecte rezidențiale moderne, precum cele dezvoltate de Rokman Evolution Development, au anticipat această schimbare fiscală și au adaptat strategia de preț și de construcție în consecință.

În loc să concureze pe „cel mai mic preț”, accentul s-a mutat pe cel mai bun raport între cost și valoare în timp.

Asta înseamnă:

Eficiență energetică reală: clădiri bine izolate, tâmplărie tripan, încălzire centralizată cu module individuale, control smart al consumului.
Confort acustic și termic superior, datorită materialelor de calitate și detaliilor de execuție.
Design adaptat vieții moderne: compartimentări flexibile, spații open-space, birouri integrate, balcoane mari, zone verzi și locuri de relaxare.
Infrastructură completă: proximitate față de mall, școli, birouri, transport electric și spații de coworking.

Într-o astfel de locuință, diferența de TVA se amortizează în timp prin facturi mai mici, un mediu sănătos și o valoare de revânzare mai bună.

6. Ce urmează: 2026 și mai departe

Toate semnalele indică o perioadă de stabilizare, nu de contracție.

Creșterea TVA-ului este o ajustare inevitabilă într-o economie care se aliniază normelor europene, dar efectele sale vor fi atenuate de o cerere reală și constantă de locuințe de calitate.

Analiștii estimează că, după o ușoară încetinire în toamna lui 2025, piața va reveni pe creștere în 2026, odată cu adaptarea completă la noul sistem de TVA și cu apariția unor noi forme de finanțare ipotecară.

TVA-ul crește, dar Brașovul rămâne o investiție sigură

Creșterea TVA-ului schimbă calculele de moment, dar nu direcția pieței.

Brașovul continuă să atragă cumpărători din toată țara și din străinătate, datorită calității construcțiilor, infrastructurii și mediului de business în plină dezvoltare.

Pentru cei care privesc pe termen lung, investiția într-un apartament eficient energetic, într-un cartier modern precum Tractorul sau Bartolomeu-Noua Sală Polivalentă, nu este afectată decisiv de TVA. Diferența de preț se recuperează prin confort, economie lunară și o valoare de revânzare stabilă sau în creștere.

Noul TVA nu trebuie privit ca o barieră, ci ca un filtru al calității.

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi