Piata imobiliara din Sibiu este blocata. Cauze: statul, bancile si banii

Locuințele și terenurile pentru dezvoltare din Sibiu sunt printre puținele din țară pentru care criza s-a oprit și a început creșterea, în timp ce chiriile spațiilor moderne de birourilor au stagnat. Așa sună o analiză imobiliară realizată de societatea Darian, cea care face astfel de analize la nivel național de câțiva ani. 

Pe piață, însă, părerile sunt ceva mai sceptice. ”Apartamentele noi, construite la periferie, au rămas la aproximativ același preț, între 500 – 550 euro mp, până la 800 de euro. Maximul nu depășește 800 de euro și vorbim aici de apartamente cu tareasă mare, cu garaj sau loc pentru mașină în parcare și condiții de lux în interior”, susține Bogdan Gicu, directorul agenției imobiliare Prestland. Proprietarii de locuințe în blocuri vechi vor să vândă și ei repede. ”De la anul va intra în vigoare noul plan pe Prima Casă și se spune că vor intra în program doar locuințele construite după 2003, iar oamenii încearcă să vândă acum pentru că se gândesc că nu vor mai intra în program cu locuințe pe care o au în proprietate. Vorbim de o scădere a prețurilor de 5%-10% față de anul trecut. Prețul la locuințele vechi este de la 550 euro, la maxim 800 euro pe metro patrat, dar trebuie să fie într-o zonă bună. De exemplu, un apartament de două camere în zona Dioda se vinde acum la 44 – 45 de mii de euro. Sunt acele blocuri construite în anii 70 – 75”, mai spune Bogdan Gicu. Tot el spune că de fapt, față de anul trecut, în 2014 tranzacțiile imobiliare au scăzut cu până în 40%.

 

În centru, de la 35.000 euro

 

Conform analizelor realizate de cei de la Darian, preţul de vânzare al apartamentelor vechi din Sibiu s-a situat în primul semestru din 2014 la o medie de circa 771 euro pe metru pătrat, în creștere cu aproximativ 2.7%, dar cu aproximativ 30% mai scăzut decât în perioada de început a crizei. În zona centrală, apartamentele vechi cu două camere, de exemplu, s-au vândut cu preţuri cuprinse între 35.000 şi 50.000 de euro, în timp ce pentru acelaşi tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Ţiglari, preţurile au variat între 18.000 şi 28.000 de euro. În zonele Terezian, Valea Aurie, Hipodrom şi Ştrand au avut preţuri cuprinse între 37.000 şi 45.000 de euro în funcţie de amplasament, finisaje şi dotări.

Comparativ, la nivel naţional, în primul semestru din 2014, preţul mediu de tranzacţionare al apartamentelor vechi, a fost de 644 euro/mp, cele mai scumpe rămânând în continuare cele din Bucureşti, unde preţul mediu a fost de 956 euro/mp, urmate de Cluj Napoca și Timișoara cu 932 euro/mp și, respectiv, 860 euro/mp. “Preţurile la nivel național au scăzut spectaculos de la mijlocul anului 2008 până azi. Pentru apartamentele vechi s-a înregistrat o scădere de aproximativ 40%, iar cele noi  s-au ieftinit cu 33%. Micile variații din ultimele 6 luni au fost resimțite pe piața liberă mai degrabă ca o stagnare a prețurilor. Acesta este însă un semnal bun, o notă de optimism pe segmentul rezidențial, pe care estimăm o creştere moderată pe termen mediu si lung”, a declarat Adrian Crivii, preşedintele companiei de consultanță Darian.

Cât priveşte apartamentele noi, În Sibiu, prețul acestor s-a situat la o medie de 738 eur/mp, cu aproximativ 3% mai scumpe decât în urmă cu 12 luni dar în scădere cu aproximativ 23% comparativ cu perioada de început a crizei.

 

”Sunt puțini bani pentru creditare”

 

Posibile cauze pentru blocarea pieței imobiliare din Sibiu, dar și din întreaga țară ține de politicile statului, de bănci și de nivelul de trai. ”Ofertele băncilor sunt cu mult sub nivelul celor cu care eram obișnuiți acum câșiva ani. Sunt puțini bani pentru creditare și și pentru aceste împrumuturi sunt condiții mult mai restrictive decât până acum. Se face o analiză primară a locuinței pe care dorești să o cumperi, se aprobă un împrumut de 40 de mii de euro, însă după procesarea dosarului te trezești că ți se mai cere o garanție sau un co-debitor sau vezi că suma initial a scăzut cu zece mii de euro. Mai există încă fonduri alocate pe programul Prima Casă din 2013 și sunt necheltuite”, susține Bogdan Gicu. În plus, prin faptul că Prima Casă va restrictiona achiziția de locuințe noi va duce la restrângerea ofertei, iar nivelul de trai al populației nu este unul care să te îmbie la cumpărarea unei locuințe. 

Zona istorică, blocată de igrasie. Terenuri puține și scumpe

În zona istorică, cererea este foarte redusă, iar prețurile sunt undeva la 600 – 700 euro mp, susține Bogdan Gicu. ”Cererea este redusă pentru că sunt aici case vechi, foarte puține sunt rehabilitate, sunt foarte multe familii într-o curte, sunt clădiri în care nu s-a investit aproiape nimic în interior, există igrasie și toate acestea aduc alte cheltuieli după achiziție. 

În ceea ce privește situația terenurilor din municipiu, din cauza faptului să sunt foarte puține posibilități de achiziționare, prețurile sunt ridicate. ”Găsim de regulă case vechi, care se vând cu tot cu teren la un preț de aproximativ 200 de euro mp, de exemplu, în zona Calea Dumbrăvii. Casa nu are nicio valoare, va fi demolată, prețul de achiție vizând doar terenul. Aici sunt toate branșamentele la utilități făcute, însă prețul este prohibitive pentru majoritatea populației. Per total, tranzacțiile imobiliare în 2014 sunt în scădere cu 40% față de ce s-a desfășurat în anul 2013”, a ami declarat directorul societății Prestland.

Conform Darian, prețul terenurilor din Sibiu a înregistrat de la începutul crizei o scădere de aproximativ 54%, dar în ultimele 12 luni acestea s-au apreciat cu aproximativ 4%. Raportul privind analiza pieţei imobiliare realizat de biroul Darian din Sibiu mai relevă faptul că preţurile de închiriere ale spaţiilor de birouri moderne, au rămas constante, fiind cuprinse între 7.5 și 11.5 eur/m/lună, în timp ce chiriile pentru  birourile de clasa B au fost cuprinse în intervalul 4.5 – 8 eur/mp/lună.

Nivelul construcțiilor este sub anul 2013. Din satele Primăriei Sibiu reiese că în primele 6 luni ale anului 2013 au fost eliberate 411 autorizații de constructive, în timp ce în aceeași perioadă a anului 2014 au fost eliberate 395 de autorizații. 

 

Casetă

Pentru al şaptelea an consecutiv, compania Darian DRS SA, a lansat studiul „Analiza pieței imobiliare" alături de “Indicele Imobiliar Darian”. Studiul cuprinde toate cele 41 de orașe reședință de județ și analizează evoluţia pe fiecare sector al pieței imobiliare. Este singura analiză cu acoperire națională, care ia în considerare prețurile de tranzacționare.