La aproape un an de la demararea lucrului la viitorul plan urbanistic general al Sibiului, arhitecții angajați în acest sens au început să ”sondeze” reacțiile profesioniștilor din domeniu. Cărora le-a fost transmis că printre ideile care ar putea prinde contur în viitorul PUG ar fi cea de a permite creșterea actualului regim de înălțime cu încă două niveluri.
Subsol, parter, trei etaje etaj retras sau mansardă. Acest S+P+3E+R/M a devenit o regulă aproape generală pentru noile blocuri care au început a fi construite în Sibiul de după 2011. Adică după anul în care a intrat in vigoare planul urbanistic general al Sibiului, valabil și în ziua de azi.
Valabilitatea actualului PUG a fost prelungită până la finalizarea unuia nou. Pentru realizarea acestuia, Primăria Sibiu a angajat în decembrie 2020, în urma unui concurs de soluții, o asociere formată din trei entități: Daedalus Proiect SRL din Sibiu, Universitatea de Arhitectură și Urbanism ”Ion Mincu” și Intergraph Computer Services SRL, ambele din București. 4,2 milioane de lei, la care se adaugă TVA, este valoarea acestui contract, al cărui termen se împlinește în decembrie 2023.
Și reducerea numărului de locuri de parcare
Aflat într-o fază incipientă, lucrul la viitorul PUG pe zece ani al Sibiului a inclus și o întâlnire între cei care lucrează la elaborarea acestuia și o parte din arhitecții sibieni. Iar în cadrul acestei întâlniri, echipa angajată de Primăria Sibiu a și indicat câteva noutăți care ar putea fi transpuse în viitorul PUG. Printre aceste noutăți se regăsește și creșterea regimului de înălțime, astfel încât în anumite zone ale orașului să poată apărea și blocuri cu șase etaje peste parter. Iar pentru a reduce din apetitul sibienilor pentru mașinile personale care aglomerează traficul orașului a fost amintită și varianta reducerii numărului de locuri de parcare obligatorii pentru investitori, de a 1,5 locuri de parcare pentru fiecare apartament, la un singur loc de parcare pentru fiecare apartament.
Turnul Sfatului a cerut părerea unora dintre arhitecții care au participat la această primă discuție, care a avut mai mult rolul de a sonda opiniile profesionale. ”Eu zic că anul viitor vom putea discuta niște lucruri mai concrete, probabil prin primăvară. A fost doar o discuție dacă un regim de înălțime mai intensiv în anumite părți ale orașului ar fi benefic. Ceea ce – dacă este bine justificat – de ce nu? Dar, deocamdată, discuțiile sunt la nivel superficial. Cu siguranță urmează mai multe consultări ale populației și cred că atunci este important să își spună fiecare părerea”, spune arhitectul Mihai Țucă.
De la bun început, mai vehement este arhitectul Vladimir Grigorov. ”Cred că urbanismul se face pe distanțe lungi în timp, adică 10 – 20 – 30 de ani. Schimbările trebuie făcute încet, în timp. Abia ne-am obișnuit și noi, și investitorii cu regulile actualului PUG. Și nu ne-am obișnuit chiar 100%, pentru că unii mai găsesc portițe precum a nu amenaja, de exemplu, 60% din parcări în subteran. Dar nimeni nu se poate plânge că a ieșit în pierdere construind apartamente în Sibiu pe actualele reglementări. Ca să ai o imagine urbană coerentă, trebuie să construiești în același fel timp de zeci de ani. Nu poți să te gândești în 2011 într-un fel și să creionezi un bulevard, iar după zece ani să vii cu alte reguli, cu alt regim de înălțime, cu alte retrageri”, este de părere Grigorov.
El se opune schimbării regimului maxim de înălțime permis în Sibiu, pornind și de la ideea că actualele maxime au început să remodeleze aspectul unor artere importante în Sibiu. Probabil cel mai elocvent exemplu este cel al Căii Dumbrăvii, unde în ultimii cinci ani au fost demolate numeroase case pentru a face loc blocurilor cu acest regim de înălțime și care se retrag trei metri de la aliniamentul caselor. ”Acum să venim să facem tabula rasa – ca de obicei în România - nu cred că este ok”, mai arată arhitectul.
În ultimii ani, pe Calea Dumbrăvii multe case au fost înlocuite de blocuri S+P+3E+R
Dezvoltatorii imobiliari. Și pro, și contra
Am discutat și cu dezvoltatori imobiliari care au ridicat blocuri de locuințe în Sibiu. Relativ surprinzătoare a fost poziția celui care susține că îi este mai convenabil să construiască mai puține etaje. ”Eu vând comunități, nu doar un anumit număr de metri pătrați. Adică «vând» vecini, vând o atmosferă unde familiile vin să crească, vând loc de joacă, vând vecini cu care să te înțelegi. Îmi va fi mai greu să vând blocuri înalte, cu mult mai mulți vecini unde familiilor tinere le este mai greu să își găsească locul. Bine, eu de exemplu nu vreau să construiesc locuințe pentru a fi cumpărate de cei care le închiriază mai apoi. Vreau să vând locuințe pentru cei care doresc să și locuiască acolo mulți ani. Mă interesează calitatea locuirii, asta se va vinde mult mai bine de acum încolo. Cel puțin asta cred eu”, este versiunea culeasă de Turnul Sfatului.
Pe de altă parte, însă, există dezvoltatorii imobiliari care consideră că un regim de înălțime mai mare va crește nu doar câștigul celor care investesc, ci și a celor care vor locui în aceste blocuri. ”Dacă va fi crescut regimul de înălțime, automat va putea scădea procentul de utilizare a terenului, ceea ce ar putea lăsa mai mult loc între blocuri pentru spații verzi sau locuri de joacă. Iar creșterea coeficientului de utilizare a terenului la care ar duce o astfel de modificare ar putea duce la situații de câștig pentru toată lumea. Să detaliez: terenurile de construcții în Sibiu sunt foarte scumpe, în afară de faptul că sunt rare. Ajung lejer la 350 – 400 de euro pentru un metru pătrat. Cu toate celelalte investiții, ajungi ca dezvoltator imobiliar să cheltuiești mai bine de 1.000 de euro pentru fiecare metru pătrat construit, ceea ce duce la o marjă de profit redusă față de cum ai putea construi în zonele din afara orașului Sibiu. Marjă de profit redusă înseamnă o calitate a finisajelor redusă: de la fațade la tâmplărie, ceea ce este în dezavantajul clientului final. Pentru că, până la urmă, nu cred că sunt atât de mulți clienți în Sibiu dispuși să dea 1.800 de euro pentru un metru pătrat, doar pentru a avea o fațadă și o tâmplărie de calitate”, arată un alt dezvoltator imobiliar din Sibiu.
Acesta arată că trebuie avute în vedere și alte modificări legislative care au apărut de la adoptarea actualului PUG în 2011. ”Un regim de înălțime mai mare ar duce – automat – la creșterea prețului terenurilor. Dar această creștere nu va fi atât de mare încât să afecteze bugetul dezvoltatorului într-atât încât să îl determine să nu investească într-o calitate sporită a imobilului. Și mai trebuie avut în vedere că de la elaborarea vechiului plan urbanistic al Sibiului s-au modificat foarte mult condițiile ISU pentru avizarea nivelurilor subterane, a parcărilor subterane, în cazul Sibiului. Aceste condiții au dus la creșterea costurilor pentru investitori, iar de unde își vor recupera aceste costuri investitorii? Din calitatea imobilului”.
”Sibiul meu, Sibiul nostru”
”Viziunea pentru Sibiu – 2031 este descrisa prin titlul «Sibiul meu, Sibiul nostru» prin care se dorește o continuare a viziunii precedente «Sibiu – loc de întâlnire» cu o abordare centrată pe locuitorii orașului, astfel încât acțiunile acestora să dicteze sau să ghideze viitoarea dezvoltare urbană și acțiunile administrației să fie îndreptate spre locuitori”, arată câștigătorii concursului de soluții organizat de Primăria Sibiu, în memoriul de prezentare a ofertei lor.
Cei care lucrează acum la PUG-ul Sibiului sunt cei care, printre altele, au elaborat și planul urbanistic al Cisnădiei. Plan în care a fost reglementat și actualul cartier al Arhitecților.
Sursa foto: Primăria municipiului Sibiu
Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).
Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi
Tag-uri: creasca , inaltime , regim , pug , Sibiu
Vizualizari: 9237
de Traian Deleanu
Investigații, Administrație
Telefon:
0740 039 148
E-mail: traian[at]turnulsfatului.ro
Ultimele comentarii
Acum 1 oră
Cartea ne face bine..
Acum 1 oră
Newman
Acum 1 oră
Newman
Acum 1 oră
Solomon
Acum 2 ore
Tour operator