ANALIZĂ Record negativ în Sibiu: cele mai puține vânzări imobiliare pentru un început de an. Scădere cu aproape 50% față de 2022

Cu 1.634 de proprietăți vândute în primele luni ale acestui an, județul Sibiu intră în cea mai neagră perioadă din zona imobiliară, din ultimii ani. Cifrele sunt sub cele din pandemie cu 18%, iar o posibilă explicație ține de conjunctura financiar-politică din această perioadă. Scăderea ajunge la 46,5% dacă ne raportăm la cel mai bun an din județ în privința vânzărilor imobiliare, din ultima perioadă – 2022.

În aceeași perioadă a anului trecut (ianuarie – martie) se vindeau în județul Sibiu 1.700 de proprietăți imobiliare. Iar dacă privim în trecut, numerele cresc: 2.055 în 2024, 2.275 în 2023, 3.051 în 2022, 2.367 în 2021. În 2020, an afectat economic de pandemie, tranzacțiile au scăzut la 1.998. În 2020 au fost 1976 de tranzacții, iar în 2018 – 2.611.

Trendul național e asemănător celui din Sibiu, cu mențiunea că nu e cel mai mic număr, în 2026, în această perioadă.

Au fost 122.400 de tranzacții imobiliare în țară, în perioada ianuarie – martie 2026, însă în 2019, anul în care a început pandemia Covid, totalul a fost de 116.109 tranzacții.

Evoluție Generală (2018-2026) pe primele 3 luni ale anului, în Sibiu:

2018: 2.611 tranzacții

2019: 1.976 tranzacții (scădere față de 2018)

2020: 1.998 tranzacții (ușoară revenire)

2021: 2.367 tranzacții (creștere, piața începe să accelereze)

2022: 3.051 tranzacții (vârf al perioadei) – a atins cel mai mare volum de tranzacții, în linie cu boom-ul imobiliar național.

2023: 2.275 tranzacții (scădere semnificativă)

2024: 2.055 tranzacții (continuarea scăderii)

2025: 1.700 tranzacții (continuarea scăderii)

2026: 1.634 tranzacții (Minim al perioadei)

Datele pentru 2026 arată o continuare a tendinței de scădere, atingând cel mai scăzut nivel din întregul interval analizat (2018-2026), sub nivelul din 2019 și 2020.

Declin mai pronunțat

De la vârful din 2022 (3.051 tranzacții) până la estimarea pentru 2026 (1.634 tranzacții), județul Sibiu înregistrează o scădere de aproximativ 46,5%. Această contracție este mai accentuată decât scăderea medie națională înregistrată în aceeași perioadă (de la 170.296 în 2022 la 122.400 în 2026, o scădere de aproximativ 28%).

Sibiul, dependent de bănci

Piața imobiliară din Sibiu e mai sensibilă la condițiile economice adverse, precum creșterea dobânzilor și inflația susțin specialiștii din imobiliare. În plus, arată ei, piața de aici e dependentă de împrumuturile din bănci.

”Scăderea abruptă de aproape 50% a tranzacțiilor din Sibiu, una imensă față de media națională de doar 28%, arată că vârful din 2021-2022 nu a fost susținut doar de cererea organică a localnicilor, ci de o infuzie masivă de capital. Sibiul, fiind un magnet turistic, a atras probabil numeroase achiziții de tip speculativ sau pentru regim hotelier, de tip Airbnb.

Când dobânzile au crescut, iar inflația a tăiat din bugetele de investiții, această cerere „de lux” s-a evaporat rapid”, spune un expert imobiliar chestionat de Turnul Sfatului.

”Declinul mult mai pronunțat ne arată că piața din Sibiu este puternic dependentă de finanțarea bancară. Spre deosebire de București sau Cluj, unde există un volum mai mare de tranzacții cu bani provenind din afaceri mari sau IT, la Sibiu scumpirea creditelor a blocat o proporție mult mai mare de potențiali cumpărători din clasa de mijloc”, spune el.

2026, mai rău decât 2025. Prognoză verificată

Ionel Oglan, expert imobiliar sibian, spunea în luna ianuarie a acestui an că anul 2026 va fi chiar mai rău decât 2025 din perspectiva vânzărilor.

„Cifrele sunt influențate și de faptul că anunțarea TVA-ului mărit pentru tranzacții imobiliare i-a făcut pe mulți să grăbească achiziția în 2025. Iar în anul 2026 eu cred că datele vor fi afectate ca număr de tranzacții, în sensul că vor fi chiar mai mici decât în 2025.

În primul rând, trebuie să precizăm că de regulă, ce s-a ante-contractat în 2025, va fi vândut în 2026. Decizia de achiziție e luată în 2025, iar achiziția efectivă e făcută în 2026.

În 2026, decizia de a cumpăra va fi mult mai mică decât în 2025, aceasta este părerea mea. Va fi un an mai slab decât 2025, categoric.

Dacă situația economică nu se va redresa, e posibil ca și 2026 să arate mult mai rău decât 2025.

Nu doar în domeniul imobiliar, toate domeniile sunt afectate”, spune Oglan.

El afirma că în 2026 piața imobiliară va fi afectată inclusiv de incertitudinile legate de veniturile bugetarilor.

”Gândiți-vă că încă nu se știe exact ce se va întâmpla cu salariile bugetarilor. Ei se gândesc din start dacă își vor mai permite o rată, dacă vine criza, dacă se vor ieftini apartamentele.

Am clienți care sunt în această expectativă. Îmi spunea cineva că are nevoie de spațiu. Am fost la vizionări, dar acum mi-a spus că trebuie să mai așteptăm, să nu ne grăbim, să vedem ce se întâmplă. Nu e o bună perioadă de luat decizii, de gândit în termeni de ani de zile înainte”, explică expertul imobiliar.

Oglan apreciază că în această perioadă, pe piață mai sunt activi preponderent cei care sunt strânși cu ușa sau cei care vor să obțină niște bani în plus pe niște proprietăți supra-evaluate.

”În perioada asta mai fac tranzacții doar cei care sunt strânși cu ușa. Cei care au moștenit o proprietate și sunt 3, 4 frați și vor să împartă valoarea. Sunt persoane divorțate ori unii care caută ceva mai mic. Sunt de fapt constrângeri.

Pe partea de investiții e foarte slabă activitatea. Sunt puțini oameni care se gândesc acum să achiziționeze o proprietate ca o investiție. Și chiriile au scăzut. Înainte într-o săptămână, maxim două, închiriam un apartament. Acum așteptăm.

Pe de altă parte, asistăm la o situație ciudată, deși scad tranzacțiile, cresc prețurile.

Asta înseamnă că acești clienți nu sunt de fapt motivați să vândă. Singura lor motivație e să ia 20, 25% mai mult pentru o proprietate, decât prețul real. Este vorba de o speculație, dacă merge, bine. Dacă nu, nu. Mai așteptăm…”, afirmă Oglan.

Cei șase care contează

Sibiul se situează, la nivel național, într-o categorie medie-superioară a județelor, având mai multe tranzacții decât majoritatea județelor mici, dar sub marile centre precum București, Timiș, Cluj, Brașov, Constanța și Iași.

La nivel național, piața imobiliară din România a trecut de perioada de investiții post-pandemică (2021-2022) și a intrat, începând cu 2023, într-o fază de stabilizare. Scăderea raportată pentru primele trei luni din 2026 sugerează o atitudine mai precaută a cumpărătorilor la nivel național.

Piața rămâne puternic concentrată în zonele metropolitane mari (București-Ilfov, Timișoara, Cluj, Brașov, Constanța).