Impozit dublu pentru balcoanele închise sau unite cu sufrageria fără acte. Administratorii de blocuri din Sibiu avertizează că, fără sprijin pentru proprietari, „rezultatul va fi un mare zero”

Proprietarii de apartamente care și-au închis balconul, l-au unit cu sufrageria sau au modificat compartimentarea interioară fără autorizația cerută de lege riscă să plătească un impozit dublu pe întreaga locuință, potrivit noului Cod al urbanismului, intrat în vigoare pe 25 august. La Sibiu, unde astfel de modificări sunt frecvente în blocurile vechi, noile reguli nu au adus până acum nicio întrebare la asociațiile de proprietari. Reprezentanții acestora și administratorii de imobile avertizează însă că măsura va fi greu de aplicat din cauza lipsei de informare, a birocrației și a costurilor ridicate ale expertizelor. Ei cred că legea va începe să producă efecte abia atunci când vecinii vor începe să se reclame între ei.

Potrivit noului Cod, impozitul pe clădiri se majorează cu 100% și se calculează la valoarea impozabilă a întregului apartament, nu doar la suprafața balconului sau a camerei modificate. Majorarea se aplică din momentul în care autoritatea locală constată oficial lucrarea făcută fără acte și se menține până când proprietarul obține autorizația de regularizare sau readuce locuința la starea inițială. Plata impozitului majorat este însă doar o formă de presiune fiscală, pentru că nu legalizează modificarea și nici nu înlătură sancțiunile pentru lucrările executate fără drept.

Legea face totodată o distincție clară între simpla închidere a unui balcon și intervențiile asupra structurii apartamentului. Balcoanele închise fără extindere pe domeniul public pot fi regularizate oricând, cu taxele obișnuite, însă până la obținerea autorizației proprietarul plătește în continuare impozitul dublu. Unirea balconului cu sufrageria sau cu bucătăria, prin dărâmarea parapetului ori a unor pereți, nu mai este considerată o simplă închidere. Pentru astfel de lucrări, regularizarea poate fi cerută doar până pe 25 august 2027, cu taxe de autorizare de zece ori mai mari și pe baza unei expertize tehnice.

Reguli noi există și pentru cei care vor să își închidă balconul de acum înainte. Procedura simplificată, prin notificare la Primărie, cere un proiect tehnic întocmit de specialiști, care să asigure un aspect unitar al fațadei blocului, precum și acordul asociației de proprietari pentru intervențiile asupra părților comune.

Liniștea dinaintea reclamațiilor dintre vecini

În ciuda acestor sancțiuni fiscale, asociațiile de proprietari din Sibiu nu au primit până acum nicio solicitare de lămurire din partea locatarilor. Președintele Federației Asociațiilor de Proprietari din Sibiu, Ioan Bereș, spune că nici Primăria nu a trimis vreo informare către asociații. Asta deși în blocurile din oraș foarte multe modificări vechi, de la transformarea balcoanelor în bucătării până la desființarea unor pereți, au fost făcute fără autorizație. Bereș mai spune că departamentul de specialitate din Primărie are puțini angajați și nu poate face verificări din oficiu în blocuri. De aceea, el crede că primele cazuri vor ieși la iveală abia atunci când vor apărea conflicte între locatari.

„Deocamdată nu au început să apară întrebări, probabil pentru că încă n-a zgândărit nimeni chestia asta, dar vor apărea probleme în momentul în care vor începe sesizările de la proprietari, pentru că, din când în când, oamenii își mai fac reclamații unul altuia. Cei de la Primărie fac controale, dar nu se prea autosesizează, ci merg la sesizări. Cu toate acestea, Federația salută inițiativa, pentru că și așa sunt multe conflicte latente și fricțiuni între proprietari, iar astfel poate se mai reglementează lucrurile”, a declarat Bereș.

Președintele Federației atrage atenția și asupra sibienilor care au cumpărat apartamente cu balconul deja închis sau unit cu sufrageria de foștii proprietari. Actualul proprietar nu poate fi amendat pentru o lucrare făcută în trecut de altcineva, însă impozitul dublu este o obligație fiscală legată de locuință, nu de persoana care a făcut modificarea. Bereș se așteaptă ca direcția fiscală locală din cadrul municipalității să fie interesată să recalculeze impozitele în funcție de suprafețele reale ale apartamentelor, pentru că multe evidențe se bazează încă pe măsurătorile din perioada comunistă.

Problemele pot apărea însă chiar înaintea unui control, atât pentru acești cumpărători, cât și pentru cei care au făcut singuri modificările, în momentul în care vor să își vândă locuința. Lucrările neautorizate nu pot fi înscrise în cartea funciară, iar o diferență constatată de evaluatorul băncii între schița cadastrală și realitatea din apartament poate bloca o vânzare prin credit ipotecar. Astfel, proprietarul ajunge să ceară din proprie inițiativă intrarea în legalitate.

Birocrație cât pentru o casă nouă și controale greu de făcut

Mulți sibieni și-au modificat apartamentele fără acte în primul rând din cauza birocrației și a costurilor proiectelor. Un administrator care gestionează asociații ce însumează aproximativ 10.000 de familii din municipiu, care a preferat să-i fie păstrat anonimatul a declarat pentru Turnul Sfatului că niciun locatar nu i-a cerut până acum detalii despre noua lege. El explică faptul că închiderea definitivă a unui balcon cu termopan mărește suprafața utilă a locuinței, spre deosebire de sistemele nepermanente cu geamuri glisante care se rabatează. Din acest motiv, proprietarul este obligat să își actualizeze releveul la Cadastru și la Primărie și să anunțe asociația. În practică însă, procedura îi descurajează pe oameni din start.

„Orice modificare de acest gen necesită scoaterea unui certificat de urbanism și nu prea se face distincție între o modificare în apartament și construirea unei case. Omul trebuie să umble, să-și ia arhitect, proiectant și să scoată o grămadă de bani, așa că mulți aleg calea mai simplă, să nu se mai lege la cap cu nimic și să facă lucrarea pe barba lor. Dacă e să iei amendă, iei amendă, dacă nu, ai scăpat”, explică administratorul.

Acesta mai spune că mulți proprietari s-au bazat până acum pe termenul de prescripție de trei ani, după care nu mai puteau fi amendați. Noul Cod nu mai prevede expres un termen de prescripție, însă analizele juridice publicate după intrarea lui în vigoare arată că, pentru lucrările încheiate înainte de 25 august 2026, rămâne valabil termenul de trei ani din vechea lege. Impozitul dublu nu este însă o amendă, așa că poate fi aplicat și pentru un balcon închis acum câteva decenii, din momentul în care Primăria constată lucrarea.

Chiar și așa, administratorul se îndoiește că legea va putea fi aplicată, pentru că autoritățile locale nu au mijloacele necesare pentru a verifica ce au schimbat oamenii în interiorul apartamentelor. Până acum, spune el, a auzit doar de câteva amenzi izolate pentru închideri neautorizate de balcoane, la Cisnădie sau la Șelimbăr.

„Dacă un vecin ar dărâma un zid de rezistență, ți-ar fi frică să nu pice construcția la un cutremur și atunci notifici imediat Primăria și Poliția Locală. Dar într-un bloc vechi comunist, dacă ți-ai dat jos un perete de la debară sau dintre hol și bucătărie, cine știe că l-ai dat jos? Vorbind omenește, și primarii ezită să dea astfel de amenzi, pentru că nu vor să-și pună oamenii în cap din rațiuni politice”, adaugă acesta.

Pensionarii din cartierele vechi, puși în fața unor costuri de mii de euro

Chiar dacă ar vrea să se conformeze, mulți locatari din Sibiu nu își permit intrarea în legalitate sau nu sunt interesați de ea. Silviu Simion, administratorul mai multor asociații de proprietari din Sibiu și Șelimbăr, spune că în cartierele cu blocuri vechi, precum Valea Aurie, Ștrand sau zona Calea Dumbrăvii, locuiesc în mare parte pensionari cu venituri modeste. Mulți dintre ei și-au închis balcoanele în anii ’90 sau 2000 și nu își pot permite astăzi documentațiile tehnice. În zona centrală, în schimb, predomină apartamentele date în chirie, ai căror proprietari nu locuiesc în bloc și sunt prea puțin interesați să alerge după avize. Simion amintește și că legea asociațiilor de proprietari prevede încă din 2018 că închiderea balconului mărește suprafața utilă a locuinței și trebuie declarată. Oamenii nu au fost informați nici atunci, așa că nici acum nu știu ce îi așteaptă.

„Chiar acum vin de la încasări din Valea Aurie, unde mulți oameni în vârstă încă plătesc numerar, și absolut nimeni nu m-a întrebat nimic despre această lege sau despre majorarea impozitului. Dacă un om și-a închis balconul în cornier acum 20 sau 30 de ani, iar astăzi are 65 de ani, îi mai arde lui să se plimbe pe la Primărie după certificat de urbanism, arhitect, proiectant și să plătească expertize de mii de euro? Nu mi se pare corect să amendezi sau să suprataxezi acum un om pentru ceva făcut acum trei decenii”, afirmă Silviu Simion.

Întrebat dacă asociațiile de proprietar au anumite atribuții legate de impunerea locatarilor de a intra în legalitate, Simion a declarat că nu, și că respinge ideea ca asociațiile de proprietari să devină organe de control care să își verifice și să își reclame locatarii. El explică faptul că asociațiile pot doar să transmită datele pe care le dețin atunci când Primăria le cere oficial un raport, așa cum se întâmplă în cazul numărului de persoane declarate la întreținere.

„Ar fi nedrept să se aștepte cineva ca asociațiile sau administratorii să semnaleze aceste aspecte autorităților pentru ca oamenii să fie sancționați. Am fi prinși din nou între ciocan și nicovală, exact cum se întâmplă cu taxa de salubrizare. Noi suntem organizații non-profit care se ocupă de întreținerea părților comune; nu mă poți pune pe mine, ca administrator, să fac pe polițistul și să bat la ușa vecinului de la parter ca să-i cer intrarea în legalitate pentru ce nu s-a făcut în 30 de ani”, subliniază acesta.

Fonduri de sprijin prin asociații, după modelul termoizolării blocurilor

În opinia lui Silviu Simion, fațadele și balcoanele blocurilor din Sibiu pot fi aduse în legalitate numai dacă presiunea fiscală este precedată de două lucruri. Primul este o campanie amplă de informare în presa locală și pe canalele oficiale ale Primăriei. Al doilea este un program de sprijin financiar derulat prin asociațiile de proprietari. Ca exemplu, el dă programele de anvelopare termică a blocurilor, fără de care proprietarii nu ar fi putut niciodată să plătească singuri reabilitarea fațadelor.

„Ar trebui procedat în trei pași. În primul rând, o informare la nivel mare din partea autorităților; în al doilea rând, atragerea unor fonduri europene, naționale sau locale dedicate balcoanelor închise și fațadelor făcute anapoda, prin care asociațiile să îi poată susține pe proprietari să intre în legalitate; și abia în al treilea rând, sancționarea celor care nu se conformează. Dacă partea de susținere lipsește și îi lăsăm pe oameni doar să se descurce singuri, rezultatul va fi un mare zero”, conchide Silviu Simion.