Noul PUG al Sibiului a fost dezbătut cu dezvoltatorii imobiliari: „Ne așteptam la mai mult zahăr”. Cam tot în Șelimbăr ori Cisnădie vor alege să construiască

Administrația locală împreună cu asocierea de firme care lucrează de trei ani la elaborarea noului Plan urbanistic general al Sibiului au organizat o a doua consultare publică. Au fost invitați cei din industrie, comerț și imobiliare, iar opiniile acestora au fost mai degrabă rezervate în ceea ce privește dezmorțirea investițiilor imobiliare în municipiul Sibiul în următorii zece ani.

Consultarea publică a fost organizată, marți seara, tot într-un spațiu al Stadionului municipal și a urmat aproximativ același tipic aplicat și la evenimentul de acum două săptămâni, la care au fost invitați pentru discuții arhitecți și urbaniști din Sibiu. Adică primarul Astrid Fodor a salutat audiența și prezentat echipa administrației și pe cea a asocierii care a lucrat la actualizarea PUG-ului, aceasta din urmă prezentând într-o formă condensată principalele noi elemente ale documentației strategice: de la ideea noilor centre de cartier, la extinderea spațiilor verzi, simplificarea zonelor funcționale, creșterea numărului de străzi și bulevarde propuse spre aliniere și realiniere.

Citește și Noul PUG al Sibiului: „centre periferice” în cartiere, 134 ha de spații verzi noi, traseu inelar din Ogorului până în Gușterița. Primele observații ale arhitecților invitați la consultări

„În zonele de locuire individuală, vechiul PUG prevede doar locuințele unifamiliale, punct. Pe când noul PUG permite și zone de servicii, echipamente de interes public, spații verzi, astfel încât să nu mai fie nevoie de deplasări ale locuitorilor. S-a propus mărirea coeficientului de utilizare a terenului în anumite zone, făcut pe un sistem «de schimb»: oferi un beneficiu, în schimbul unui CUT mai mare. Care rezidă, în foarte multe situații, în această «mixitate» care trebuie, cumva, motivată. Am avut în vedere și creșterea regimului de înălțime, tot pe anumite zone, nu fără discernământ. Am ales acest lucru în zonele de urbanizare în care am considerat că va eficientiza construcția în sine și va elibera spațiul, terenul. Inclusiv cu accente de P+8, dar pentru care să fie elaborate studii de vizibilitate”, a arătat, printre altele, Alexandru Cristian, cel care prin Daedalus Proiect Sibiu SRL a câștigat contractul de un milion de euro pentru actualizarea PUG-ului.

Alexandru și Ioana Cristian, din cadrul Daedalus Proiect SRL

Contractul a fost câștigat în asociere cu Universitatea de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu” - Centrul de Cercetare, Proiectare, Expertiză și Consulting București și SC Intergraph Computer Services SRL.

Mai puțin comerț, mai mult economic și dezvoltatori imobiliari

Din comentariile și întrebările venite mai apoi din sală a rezultat că la invitația Primăriei au răspuns mai degrabă investitorii în spații industriale și dezvoltatorii imobiliari. „Am văzut ce impact masiv a avut un PUG deficitar în ultimii zece ani: zona economică a Sibiului s-a dezvoltat, iar la final de zece ani ne-am trezit că majoritatea dezvoltărilor imobiliare, poate 80%, s-au întâmplat în exteriorul orașului”, și-a început comentariul Viorel Helju, din partea Optimagrup, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de spații industriale din Zona industrială vest a Sibiului. Iar tocmai legat de această zonă industrială Viorel Helju a arătat că sunt prevederi în PUG care vor menține în continuare apetitul investitorilor la un nivel scăzut. „Știu că «investitorul imobiliar» nu sună foarte plăcut în urechile românilor, dar noi, nu statul, facem o dezvoltare concretă. Deci trebuie să fim văzuți ca niște parteneri. Referitor la Zona industrială, unde ne desfășurăm activitatea de vreo 15 ani,  aș defini acest nou PUG drept «bici și zahăr». După zece ani de secetă ar trebui mai mult zahăr. N-am răzbit, mulți dintre noi, prin vechiul PUG. Sibiu a ajuns să se numească, pentru dezvoltatorii imobiliari, orașul «P+3+M» și ar trebui să evităm asta pe viitor. Nu ar trebui să ne ferim să construim pe înăîlțime, mai ales în zonele virgine. Salut dezvoltarea în vest a orașului, dar trebuie văzut ce se oferă investitorilor, care – altfel – vor prefera alte zone. Zona este învecinată de autostradă, aeroport și nu este exploatată la nivelul la care poate. Dacă aveam o dinamică normală, în loc să avem zeci de mii de locuințe în afara orașului și le aveam aici, de unde se putea merge pe jos sau cu bicicleta”, a declarat Helju.

Viorel Helju, Optimagrup

În fapt, nemulțumirea lui sunt legate de distanțele de minim 60 de metri impuse întrezonele industriale și cele de locuire imobiliare sau mixte. „ Avem o industrie extrem de non-toxică, deci nu cred că ar trebui să avem granițe de zeci și sute de metri între zone. În Sibiu aproape că avem un mini-concurs de cine face fabrica cea mai frumoasă. Sunt fabrici care nu strică traiului bun. Acest PUG sună bine la prima vedere, dar la a doua vezi că are «foarte mult bici». Deci trebuie văzut cum va atrage Primăria banii și interesul investitorilor”, a mai spus Helju.

Un coleg de-al său a fost mult mai direct. „PUG-ul continuă doar un pic mai bine ce a fost. Sunt zeci de ha care nu sunt nici verzi, dar rămân verzi: nu poți face centre comerciale cu P+2, cu un CUT mic. Ați făcut delimitare în industriale și mixt: nu poți face nimic în acei 60 de metri. Nu poți crea un fel de struțo-cămilă pe terenurile noastre, decât dacă ai bani și le cumperi de la noi. Acele suprafețe enorme pot fi folosite ori pentru industrial, ori rezidențial și toată această migrație de la Șelimbăr sau de pe Calea Cisnădiei o putem comprima aici: industrie, locuințe, școli. Apoi, coeficienții nu sunt foarte buni pentru a atrage investitori. Prin urmare, noi vom aduce în continuare fabrici la Sibiu, dar oamenii vor veni tot mai departe. Se vor duce până la Sadu și până la Mohu cu locuințele. Nu spun că trebuie construit bloc lângă bloc ca acolo, dar nici așa”, au mai arătat reprezentanții Optimagrup care au anunțat că au pregătit în scris propunerile lor de îmbunătățire a PUG-ului.

Reprezentanții celor care au elaborat până în această fază PUG-ul Sibiului au justificat impunerea „barierelor” dintre zonele industriale și cele mixte prin faptul că poluarea nu ține doar de compușii chimici care pot fi eliberați în aer, ci și de poluarea fonică, de exemplu. Iar opinia că noul PUG prevede un CUT mic în imediata vecinătate a zonelor industriale a fost repinsă: față de vechiul plan urbanistic, acest indicator a crescut de șase ori, de la 0,1 la 0,6.

Cu toate acestea, menținerea „struțo-cămilei” cu o lățime de 60 de metri propusă să mărginească zonele industriale va genera procese, au mai arătat cei din sală. „ Vii cu 60 de metri între industrială și locuință. Are Primăria bani să cumpere acești 60 de metri? O să dăm în judecată Primăria”.

Se mai poate negocia sau nu cu Primăria?

„La fel ca și colegii mei exprim timiditatea asta cu care se încearcă dezvoltarea orașului”, și-a început prezentarea opiniilor urbanistul Olariu Gigi. După ce a atras atenția că în planșele rețelelor de utilități nu corespund în multe locuri cu realitatea („sunt zone care sunt alimentate cu apă și canal și care în acest PUG apar ca fiind nealimentate”), Gigi Olaru a adus în discuție disponibilitatea pe care noul plan urbanistic o mai lasă negocierilor pentru dezvoltatorii imobiliari care sunt obligați să cedeze din terenurile lor pentru amenajarea sau lărgirea de drumuri.

„Dacă se cedează terenurile pentru drumuri autorității locale, mai există posibilitatea de negociere? Un etaj sau un etaj în plus? Se cedează, nu se expropriază! Aici este o problemă majoră. Am o parcelă unde proprietarul vrea P+2, dar are obligativitatea cedării terenului. Pentru că un PUZ sau PUG-ul prevede lărgirea bulevardului, prin cedare, fără despăgubire”, a ridicat urbanistul discuția.

Cei care au elaborat noul PUG au arătat că au avut în vedere oferirea unor „recompense” sub forma unor indicatori urbanistic mai avantajoși pentru proprietarii care sunt obligați să cedeze terenurile pentru amenajarea de drumuri. „În ceea ce privește realizarea de investiți în zone care nu au utilități, acces, exact asta este prevederea legală: este obligatoriu asigurarea accesululiui și realizarea de utilități mai

întâi pentru a putea obține mai apoi autorizația de construire. Modul de negociere va fi cel prin elaborarea unui plan urbanistic zonal”, a arătat Alexandru Cristian, din partea Daedalus Proiect Sibiu SRL.

În discuție a intervenit și primarul Astrid Fodor. „Dezvoltatorii vor să primească bani pe aceste terenuri sau să le facem noi drumuri. Chiar dacă își face pe Dealul Cucului un cartier, noi să fim cei care asfaltăm până acolo”.

Citește și Schimbări în lista zonelor protejate ale Sibiului: Măierimea Porții Ocnei - exclusă, Turnișor - înființată. „S-ar putea deschide o cutie a Pandorei”

De ce unii dezvoltatorii vor evita Sibiul și în continuare

În cadrul consultării, un arhitect și dezvoltator imobiliar care nu și-a mai dezvăluit identitatea a ridicat de fapt cea mai gravă problemă a Urbanismului sibian: lipsa de capacitate în a respecta termene decente în relația cu investitorii. „Atunci când vorbim despre cifre, luăm doar cele care se transformă în bani. Aș atrage atenția asupra celor care se transformă în ani: mulți investitori nu au venit la Sibiu din cauza anilor necesri pentru începerea și finalizarea unui proiect. În loc de a avea 24 de luni în care să finalizeze un proiect, e posibil ca în 24 de luni să nu ajungi nici măcar la a obține autorizația de construire. Există posibilitatea prin acest PUG să avem zone mult mai bine definite, astfel încât când avem de făcut un proiect să nu ne mai poticnim cu anii într-un PUZ sau PUD. De exemplu, pe Calea Șurii Mici sau în Zona industrială vest să primim direct autorizația de construire?”, a fost întrebarea care a pus punctul pe „i-ul” în jurul căruia toată sala s-a învârtit pe mai tot timpul consultării.

Noul PUG al Sibiului nu va elimina PUZ-urile a căror realizare durează, uneori, și cinci descurajant de lungi ani

Răspunsurile nu au fost deloc încurajatoare. „Nu avem cum, din păcate. Am încercat să facem astfel încât planurile urbanistice zonale să meargă cât mai repede. Dar vorbim de un parcelar agricol care poate fi rezolvat doar prin PUZ”, a arătat Ioana Cristian, fosta arhitectă șefă a Cisnădiei, asociată în cadrul Daedalus Proiect SRL.

Primarul Astrid Fodor a lăsat să se întrevadă o urmă de nădejde în faptul că Urbanismul sibian va ajunge prin noul PUG la un grad mai ridicat de digitalizare. „Peste PUZ nu se poate trece în aceste zone. Implementarea va fi ajutată de sistemul digital care urmează să fie pus la dispoziție, iar ritmul de lucru va fi cu totul altul”, a promis Astrid Fodor.

Urmează noi consultări

Pentru consultarea noului PUG al Sibiului vor mai fi organizate întâlniri și cu reprezentanții HoReCa, printre alții, a mai anuțat primarul Astrid Fodor. Care a îndemnat toți participanții, asemenea și sibienilor, să solicite lămuriri și clarificări. „Noi ne-am bucura să ne depuneți problemele în scris, vă garantăm că fiecare adresă va fi analizată. Și va primi un punct de vedere. Nu înseamnă că va fi cel pe care vi-l doriți, dar va fi analizată”.

Citește și Cele mai mari nemulțumiri ale sibienilor, arătate în noul PUG: prea puține locuri de parcare, prea multe mașini în oraș, prea puține spații verzi și zone de agrement

Abonează-te la canalul de WhatsApp al Turnul Sfatului pentru a afla în timp real știrile relevante de la Sibiu: accesează linkul de aici și apasă opțiunea Follow (Urmăriți).

Dacă ți-a plăcut, distribuie articolul și prietenilor tăi

de Traian Deleanu

Investigații, Administrație
Telefon:
0740 039 148
E-mail: traian[at]turnulsfatului.ro