Barometru imobiliar: În timp ce toată țara scade, la Sibiu vânzările cresc față de anul trecut. Migrația, nu natalitatea, ține orașul pe plus

În primele șase luni din 2026, piața imobiliară a României a încetinit. Numărul de tranzacții a scăzut, creditele s-au rărit, iar cumpărătorii au devenit mai prudenți. Cu o excepție notabilă: Sibiul. Aici piața nu doar că a rezistat, ci a accelerat. Județul a cumpărat cu aproape 16% mai multe imobile decât anul trecut, într-o țară care a cumpărat cu peste 5% mai puține.

Cifrele vin din Barometrul Imobiliar Sibiu, seria lunară de rapoarte construită exclusiv pe date oficiale: ANCPI, BNR, INS, Eurostat și indicele portalului Imobiliare. Ediția semestrială adună într-un singur loc ce s-a întâmplat efectiv cu prețurile, tranzacțiile, creditele și construcțiile, la Sibiu și comparativ cu restul țării. Iată ce arată datele.

”Înainte de cifre, o precizare de metodă. Barometrul nu folosește estimări sau impresii de piață, ci exclusiv date oficiale: tranzacțiile și ipotecile de la ANCPI, dobânzile și cursul de la BNR, inflația, salariile și autorizațiile de la INS, indicii de preț de la Eurostat și prețurile cerute de la indicele portalului Imobiliare. Fiecare cifră poate fi verificată la sursă, iar seria este actualizată lună de lună, pe aceeași metodologie, tocmai pentru ca evoluțiile să fie comparabile în timp”, informează autorii Barometrului pentru cititorii Turnul Sfatului.

Un județ care cumpără când țara se oprește

În primul semestru din 2026, județul Sibiu a înregistrat 4.430 de tranzacții imobiliare, cu 15,8% mai multe decât în aceeași perioadă a anului trecut. În același interval, piața națională s-a contractat cu 5,6%. Este o divergență rară: în timp ce media țării scade, Sibiul urcă.

Aceeași ruptură apare și la credite. Ipotecile noi înregistrate la Sibiu au crescut cu 6,0% față de anul trecut, în timp ce la nivel național numărul lor a scăzut cu 3,8%. Cu alte cuvinte, sibienii nu doar că au cumpărat mai mult, ci au apelat și mai mult la bancă, exact într-un moment în care restul țării face invers. Este semnalul unei piețe locale care funcționează după propriul ritm, nu după media națională.

Merită subliniat cât de neobișnuit este acest tipar. În mod normal, piețele imobiliare regionale urmează, cu mici decalaje, trendul național, pentru că depind de aceleași dobânzi, de aceeași inflație și de aceleași condiții de creditare. Faptul că Sibiul se desprinde de medie, și încă în direcția opusă, arată că factorii locali cântăresc mai mult decât cei naționali: piața de muncă, ritmul de relocare a companiilor și încrederea cumpărătorilor din zonă.

O astfel de divergență nu se explică printr-un singur factor. Ea vine dintr-o economie locală diversificată, dintr-o populație în creștere și dintr-o încredere a cumpărătorilor care, la Sibiu, nu s-a erodat în aceeași măsură ca la nivel național.

Prețul, la maxim istoric, după 18 luni de creștere

Prețul mediu cerut pentru apartamentele din Sibiu a ajuns în iunie la 2.016 euro pe metru pătrat, cel mai ridicat nivel înregistrat până acum. Este cu 8,6% peste iunie 2025 și rezultatul a 18 luni de creștere neîntreruptă, de la 1.755 de euro în ianuarie 2025.

Creșterea nu a avut nicio lună de pauză. Fiecare lună a adus un plus, oricât de mic, ceea ce indică un trend de fond, nu un salt speculativ urmat de corecție. Pentru un apartament de două camere de circa 55 de metri pătrați, media orașului înseamnă acum aproximativ 110.900 de euro, cu circa 8.700 de euro mai mult decât în urmă cu un an.

Diferența dintre prețul cerut și cel de tranzacționare rămâne, desigur, un element de nuanță: în anunțuri apar sumele dorite de vânzători, iar la masa negocierii cifrele se mai ajustează. Însă trendul indicelui, urmărit lună de lună pe aceeași metodologie, este ceea ce contează, iar acesta arată clar o direcție ascendentă, fără reculuri, pe tot parcursul semestrului.

Unde se așază Sibiul pe harta prețurilor

Raportat la celelalte orașe mari, Sibiul rămâne la mijlocul clasamentului. La 2.016 euro pe metru pătrat, orașul se află mult sub Cluj-Napoca, unde media depășește 3.300 de euro, și sub Brașov și București, ambele peste 2.300 de euro. Este comparabil cu Constanța, la 2.000 de euro, și ușor peste Timișoara (1.958 de euro) și Oradea (1.865 de euro).

Această poziționare la mijloc este, de fapt, o parte din explicația cererii. Sibiul este suficient de dezvoltat cât să atragă profesioniști și investitori, dar rămâne accesibil raportat la orașele din capul listei. Practic, pentru bugetul cu care în Cluj cumperi o garsonieră, în Sibiu iei un apartament de două camere confortabil.

Această poziționare intermediară are și un efect asupra cererii venite din afara județului. Cumpărători din orașe mai scumpe, dar și din diaspora, se uită tot mai des spre Sibiu ca alternativă cu un raport bun între preț, calitatea vieții și potențialul de apreciere. Este un flux care nu apare direct în statistica locală, dar care se simte în ritmul tranzacțiilor.

Temperatura piețelor: cine fierbe și cine se răcește

Dincolo de preț, Barometrul măsoară temperatura fiecărei piețe printr-un indice propriu, Market Pulse, un scor de la 0 la 100 care combină evoluția prețurilor, a tranzacțiilor, a creditelor și accesibilitatea. Sub 40 înseamnă o piață rece, peste 60 una fierbinte.

În iunie, tabloul național a fost surprinzător de temperat. Singura piață cu adevărat caldă a fost Iașul, cu un scor de aproape 78, împins de o creștere puternică a ipotecilor. Bucureștiul a stat la 53, iar restul marilor orașe au fost reci: Constanța 36, Sibiu 32, Brașov 30, Cluj 29. Paradoxul Sibiului este că, deși cumpără mult mai mult decât media țării, indicele său rămâne moderat, pentru că include și componenta de accesibilitate și pe cea de câștig real, ambele sub presiune. Este o piață activă, dar nu supraîncălzită, ceea ce, pentru un cumpărător, este de fapt o veste bună.

Pentru vânzători, un indice moderat înseamnă că nu se pot baza pe o licitație a cumpărătorilor, ca în piețele fierbinți, ci trebuie să ceară un preț corect, aliniat la zonă. Pentru cumpărători, înseamnă că mai există spațiu de negociere și timp de gândire, spre deosebire de orașele în care o ofertă bună dispare în câteva zile. Este, în fond, portretul unei piețe echilibrate, în care nici vânzătorul, nici cumpărătorul nu dictează absolut.

Partea mai puțin comodă: prețul urcă, dar sub inflație

Nu tot ce arată raportul este confortabil. Din martie, inflația a depășit ritmul de creștere a prețurilor. Cu o inflație anuală ajunsă la 10,9% în mai, iar prețul apartamentelor în creștere cu 8,6%, câștigul real al proprietarilor a devenit negativ: locuințele se scumpesc, dar mai încet decât se ieftinește banul.

Este o nuanță importantă pentru cine privește imobiliarul strict ca investiție. Pe hârtie, un apartament valorează mai mult decât acum un an. În putere de cumpărare reală, însă, avansul a fost erodat de inflație. Vestea bună este că acest lucru arată o piață care nu este într-o bulă: creșterea vine din cerere reală, corelată cu economia, nu dintr-o goană speculativă.

Distincția aceasta, între o piață umflată de speculație și una susținută de fundamente, este poate cea mai importantă concluzie a raportului. O bulă se recunoaște prin prețuri care cresc mult peste venituri și peste inflație, împinse de cumpărători care mizează exclusiv pe revânzare rapidă. La Sibiu, tabloul este invers: creșterea prețului a rămas chiar sub inflație, iar cererea vine în bună parte din nevoia reală de locuire.

Depozitele pierd, activele reale câștigă

Contextul monetar explică o parte din apetitul de cumpărare. Dobânda reală, calculată ca ROBOR minus inflație, a coborât la circa minus 5 puncte, unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimii ani. Practic, banii ținuți în depozit pierd putere de cumpărare, în timp ce activele reale, printre care și locuințele, își păstrează sau își cresc valoarea.

Într-un astfel de mediu, mulți dintre cei care au economii preferă să le mute în ceva tangibil. Nu este întâmplător că, la Sibiu, atât tranzacțiile, cât și creditele au crescut, în timp ce restul țării a ezitat.

Acest mecanism explică de ce, în perioade cu inflație ridicată, imobiliarul devine adesea un refugiu. Nu pentru că ar garanta un câștig, ci pentru că oferă o protecție relativă a valorii, într-un moment în care alternativele clasice, precum depozitul bancar, pierd teren. La Sibiu, unde încrederea în piață este oricum ridicată, acest reflex s-a tradus direct în tranzacții și credite peste media țării.

De ce nu se construiește, deși cererea crește

Cel mai contraintuitiv capitol al raportului este oferta. Ar fi de așteptat ca o cerere în creștere să fie întâmpinată de mai multe construcții. În realitate, se întâmplă invers, iar explicația se numește foarfeca dezvoltatorului.

Din 2015, costul de construcție a crescut de aproximativ 2,4 ori, în timp ce prețul locuințelor noi a crescut doar de circa 1,6 ori. Marja dezvoltatorului s-a comprimat, iar multe proiecte au devenit greu de justificat economic. Rezultatul se vede direct în cifre: anul 2024 a adus doar 1.908 locuințe finalizate în județ, minimul ultimului deceniu, exact în perioada în care cererea urca.

Această ofertă limitată este, la rândul ei, un motor al prețurilor. Cu o cerere solidă și o construcție insuficientă, presiunea pe stocul existent rămâne ridicată, iar prețurile își păstrează trendul ascendent.

Pentru dezvoltatori, ecuația este dificilă: costurile materialelor și ale forței de muncă au crescut mai repede decât prețul la care pot vinde, iar autorizarea și finalizarea unui proiect cer ani. Pentru cumpărători, consecința este că apartamentele noi, bine poziționate, se vând rapid și rareori rămân pe piață, ceea ce întărește și mai mult segmentul existent, unde se concentrează o mare parte din tranzacții.

Ce ține piața sibiană în picioare

Dacă oferta frânează și inflația roade câștigul real, ce susține totuși această piață? Răspunsul este demografia și economia locală. Populația județului Sibiu este în creștere din 2022, iar motorul acestei creșteri nu este natalitatea, ci migrația: oameni care se mută în oraș pentru locuri de muncă și pentru calitatea vieții.

La acestea se adaugă o economie diversificată, cu un sector IT în expansiune, o industrie auto solidă și un turism în creștere, plus Universitatea Lucian Blaga, care aduce în oraș mii de tineri. Toate acestea alimentează o cerere constantă de locuințe, atât la cumpărare, cât și la închiriere.

Sectorul IT și cel automotive nu aduc doar locuri de muncă, ci și un profil de cumpărător tânăr, cu venituri peste medie și cu apetit pentru credit. Turismul, în creștere, susține în paralel piața închirierilor pe termen scurt, iar cei aproape 1.850 de locuri din căminele universității nu acoperă întreaga cerere studențească, ceea ce împinge o parte a tinerilor spre apartamentele private. Toate aceste fluvii de cerere se adună într-o piață locală densă și rezistentă.

Privind mai departe: triplare față de 2015, dar sub vârf în termeni reali

Pe termen lung, imaginea este a unei piețe care s-a maturizat. Prețurile locuințelor s-au triplat aproape față de minimul din 2015, o creștere impresionantă la prima vedere. Pusă însă în context, ea arată altfel: ajustate cu inflația, prețurile locuințelor din România sunt încă la circa 40% sub vârful din 2009, potrivit datelor Băncii Reglementelor Internaționale.

Cu alte cuvinte, deși nominal prețurile au urcat mult, în termeni reali piața nu a revenit la exuberanța de dinainte de criza financiară. Este un argument în plus că actuala creștere, cel puțin la Sibiu, are fundamente mai solide decât cea speculativă de acum un deceniu și jumătate.

Comparația cu 2009 este utilă și pentru a calibra așteptările. Piața de atunci s-a prăbușit tocmai pentru că prețurile se rupseseră complet de venituri și de economia reală. Astăzi, deși titlurile vorbesc despre maxime istorice în euro, imaginea ajustată cu inflația arată o piață mult mai așezată. Aceasta nu înseamnă că nu pot apărea corecții, ci că fundamentele actuale sunt semnificativ mai solide decât cele de dinaintea ultimei crize.

Ce se cumpără la Sibiu: apartamentele domină

Analiza nu se oprește la cifra globală, ci coboară în structura pieței. Structura tranzacțiilor spune și ea o poveste. În municipiul Sibiu, apartamentele domină clar piața: reprezintă peste jumătate din tot ce se tranzacționează, restul fiind împărțit între case, terenuri și alte tipuri de imobile. Este profilul unei piețe urbane mature, în care cererea principală vine din nevoia de locuire, nu din speculația cu teren.

La nivel de județ, tabloul este mai echilibrat, pentru că intră în calcul și localitățile din jur, unde ponderea caselor și a terenurilor este mai mare. Dar chiar și așa, apartamentul rămâne produsul-vedetă: cel de două camere este cea mai lichidă tipologie, iar familiile care au nevoie de mai mult spațiu se orientează spre apartamentele de 3 camere.

Sibiul, o excepție și pe harta țării

Divergența Sibiu-România nu este doar o comparație cu media națională, ci și cu majoritatea celorlalte județe. Harta țării arată că, în primul semestru, doar 11 din cele 42 de județe au înregistrat o creștere a tranzacțiilor față de anul trecut. În restul, piața a scăzut. Sibiul nu doar că se află printre cele 11, ci este printre cele mai dinamice.

Această raritate contează. Într-un an în care contracția a fost regula, nu excepția, un județ care crește cu aproape 16% iese puternic în evidență. Ea confirmă că nu vorbim despre o statistică izolată sau despre o lună bună, ci despre o tendință de fond, vizibilă pe tot semestrul.

Intensitatea pieței, raportată la populație

Numărul absolut de tranzacții poate induce în eroare: județele mari au firesc mai multe vânzări. De aceea Barometrul privește și intensitatea pieței, adică numărul de tranzacții raportat la populație. Din această perspectivă, Sibiul se situează în partea de sus a clasamentului, printre cele mai active piețe pe cap de locuitor din țară.

Este o dovadă în plus că activitatea imobiliară din județ nu este umflată de dimensiune, ci reflectă o cerere reală, densă, distribuită în întreaga comunitate. Practic, se cumpără mult și des, raportat la câți oameni trăiesc aici.

Nou versus vechi: unde este presiunea

Un alt strat al analizei separă locuințele noi de cele existente. Datele arată că prețurile ambelor categorii au urcat, dar presiunea cea mai mare vine dinspre segmentul nou, tocmai pentru că oferta de locuințe noi este limitată. Cu puține proiecte finalizate, cererea pentru apartamente moderne, eficiente energetic și cu locuri de parcare se concentrează pe un stoc restrâns, ceea ce le împinge prețul.

Pe segmentul vechi, prețurile cresc mai temperat, dar rămân atractive pentru cumpărătorii care caută proximitatea față de centru sau un buget mai accesibil. Această dinamică pe două viteze este tipică unei piețe în care construcția nu ține pasul cu cererea.

Accesibilitatea, încă în zona sănătoasă

Orice discuție despre creșterea prețurilor ridică întrebarea firească: mai sunt locuințele accesibile pentru sibieni? Barometrul urmărește presiunea pe accesibilitate, adică raportul dintre prețul locuințelor și veniturile locale. Vestea bună este că, deși această presiune a crescut în ultimii ani, ea nu a atins încă pragul de alarmă.

Salariul mediu net pe județ, în creștere constantă, a ajuns la aproximativ 6.000 de lei pe lună la începutul anului, ceea ce menține raportul preț-venit într-o zonă gestionabilă. Sibiul rămâne, comparativ cu Cluj sau Brașov, un oraș în care o familie cu două venituri își poate permite fie rata la un apartament, fie o chirie corespunzătoare, fără ca locuința să înghită o parte disproporționată din buget.

Accesibilitatea este, până la urmă, testul de sănătate al oricărei piețe. O piață în care prețurile cresc mult peste venituri devine, mai devreme sau mai târziu, nesustenabilă, pentru că elimină cumpărătorii reali și lasă loc doar speculei. Faptul că, la Sibiu, raportul preț-venit se menține încă într-o zonă rezonabilă este cel mai bun argument că actuala creștere are picioare, nu este doar un val trecător.

Ce urmează în a doua jumătate a anului

Pentru restul lui 2026, semnalele sunt de continuare a trendului, nu de răsturnare. Trei factori vor cântări. Primul este evoluția dobânzilor: o eventuală relaxare ar crește puterea de cumpărare prin credit și ar putea aduce noi cumpărători pe piață. Al doilea este ritmul construcțiilor, care rămâne scăzut și menține presiunea pe stocul existent. Al treilea este inflația, care, dacă rămâne ridicată, va continua să erodeze câștigul real, dar va împinge în același timp mai mulți economisitori spre active tangibile.

Niciunul dintre acești factori nu indică o corecție bruscă. Cel mai probabil scenariu pentru Sibiu este o creștere moderată în continuare, susținută de aceleași fundamente care au dus piața până aici: cerere reală, demografie favorabilă și o ofertă care nu ține pasul.

Pentru sibieni, concluzia practică este că piața locală rămâne una funcțională: prețurile cresc, dar accesibilitatea se menține, tranzacțiile sunt numeroase, iar riscul unei corecții bruște este redus. Pentru cine cumpără o locuință de folosit, momentul este dictat mai degrabă de nevoile personale și de costul creditului decât de teama unei scăderi iminente. Pentru investitori, Sibiul oferă un profil de risc moderat, cu două surse de câștig, chiria și aprecierea, într-un oraș care crește constant, fără excese.

Concluzie: o piață matură, în răspăr cu țara

Semestrul I din 2026 confirmă un Sibiu care merge împotriva curentului: cumpără mai mult, se creditează mai mult și își păstrează prețurile în creștere, în timp ce România încetinește. Este o piață susținută de economie reală și de demografie, nu de speculație, cu o ofertă care rămâne insuficientă și cu o accesibilitate încă în zona sănătoasă. Toate cifrele, graficele și sursele pot fi consultate în Barometrul Imobiliar Sibiu, ediția semestrială publicată de Vianto Properties.

Raportul apare lunar, cu bilanțuri extinse la final de trimestru, semestru și an, și poate fi citit online sau descărcat în format PDF din arhiva completă a barometrului. Ideea din spatele lui este simplă: piața imobiliară din Sibiu se discută mult și se măsoară puțin, iar deciziile de cumpărare sau vânzare merită luate pe date oficiale, nu pe impresii.