Case de până la 150 de metri pătrați fără autorizație, la sat, după noul Cod al urbanismului. Arhitectul șef al județului: „Nu mai stai un an după autorizații”

Noul Cod al urbanismului permite construirea unor case în mediul rural fără autorizația clasică de construire. Asta nu înseamnă însă că proprietarul poate începe lucrările după bunul plac. Este nevoie în continuare de un proiect tehnic complet, iar construcția trebuie notificată primăriei. Astfel, noul Cod al urbanismului scurtează drumul administrativ, dar nu elimină proiectarea, verificarea terenului sau răspunderea celor implicați în construcție.

Noua procedură se aplică locuințelor individuale construite în intravilanul localităților rurale, în afara zonelor protejate. Casa trebuie să aibă cel mult 150 de metri pătrați desfășurați, adică suprafața totală a nivelurilor, să aibă regim de înălțime parter sau demisol și parter, fără subsol.

Principala schimbare este că proprietarul nu mai trebuie să obțină autorizația clasică de construire și toate avizele cerute prin procedura obișnuită. În locul acesteia va depune o notificare, însoțită de documentele prevăzute de lege.

Autorizația dispare, proiectul rămâne

Simplificarea nu înseamnă că locuința poate fi construită fără arhitect și fără ingineri. Proprietarul trebuie să angajeze în continuare o echipă de specialiști care să întocmească proiectul tehnic de execuție.

„Schimbarea este că nu se mai emite autorizație, dar trebuie prezentat proiectul pe baza căruia se poate construi, trebuie prezentat proiectul tehnic”, explică pentru Turnul Sfatului Paul Mureșan, arhitectul-șef al Consiliului Județean Sibiu.

Proiectul trebuie să respecte regulile urbanistice ale localității și specificul arhitectural al zonei. În județul Sibiu, acest lucru este important mai ales în Mărginimea Sibiului, în satele săsești și în celelalte localități care au o arhitectură tradițională bine definită. Pentru terenurile pe care există restricții, proprietarul va avea nevoie mai întâi de un certificat de urbanism de informare. Documentul îi arată dacă poate construi și ce distanțe trebuie respectate.

„Omul trebuie să știe exact ce condiționări urbanistice are terenul. Poate exista, de exemplu, o conductă Transgaz sau o linie Transelectrica, iar acestea au zone de protecție care trebuie respectate. Faptul că terenul este în intravilan nu înseamnă că se poate construi oriunde pe el”, spune Mureșan.

Cum se face notificarea

Proprietarul va depune la primărie notificarea, proiectul tehnic cerut de lege și dovada achitării taxelor. Documentația trebuie să conțină și studiul geotehnic, precum și ridicarea topografică a terenului. Primăria are 15 zile lucrătoare pentru a verifica actele. În acest interval poate solicita completări, poate respinge cererea sau poate constata că lucrarea nu poate fi făcută prin notificare și că este necesară o autorizație. Dacă administrația nu răspunde în termen, notificarea este considerată acceptată. Lucrările pot începe abia după alte 15 zile calendaristice. Întrucât primul termen se calculează în zile lucrătoare, procedura va dura în realitate mai mult de o lună.

Câștigul pentru proprietar este eliminarea lungului traseu prin care trebuiau obținute separat diferite avize.

„Din perspectiva timpului, îi este mult mai ușor. Își angajează echipa de proiectanți, primește proiectul tehnic complet și depune notificarea la primărie sau la Consiliul Județean, după caz. Nu mai stă luni întregi ca să obțină toate avizele cerute înainte. Răspunderea nu dispare însă odată cu aprobarea. Proprietarul, proiectanții și constructorul răspund pentru respectarea proiectului și a legii. La final, casa trebuie recepționată, declarată la primărie și înscrisă în cartea funciară”, explică arhitectul-șef.

Noul Cod permite și realizarea fără autorizație a mai multor lucrări obișnuite, precum unele reparații, schimbarea instalațiilor interioare sau montarea aparatelor de aer condiționat. Pentru instalarea panourilor fotovoltaice este necesară o înștiințare prealabilă. În mediul rural pot fi amplasate fără autorizație și anumite anexe provizorii, cu o suprafață de cel mult 20 de metri pătrați și o înălțime de maximum 2,5 metri. Acestea trebuie să fie demontabile, să nu aibă fundație permanentă și să fie declarate pentru plata impozitului.

Primăriile mai au de pregătit procedurile

Deși noul Cod a intrat în vigoare, administrațiile locale mai au de stabilit circuitul exact al notificărilor și de adaptat formularele. Termenul prevăzut pentru actualizarea procedurilor este 31 decembrie 2026.

„Sunt multe schimbări: vorbim despre aproximativ 35 de cereri și formulare care trebuie regândite”, precizează Paul Mureșan.

Codul deschide și o perioadă specială de un an în care proprietarii anumitor construcții ridicate fără acte pot cere intrarea în legalitate. Nu este însă o amnistie generală. Clădirea trebuie să respecte regulile urbanistice și cerințele de siguranță, iar taxele și contribuțiile prevăzute pentru această procedură sunt de zece ori mai mari.