Din 25 august, casa se construiește după alte reguli: ce aduce noul Cod al urbanismului pentru sibieni

De la 25 august 2026, România are un singur act normativ pentru tot ce înseamnă teren, urbanism și construcții: Legea nr. 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august. Are 584 de articole și 8 anexe și înlocuiește două legi după care s-a lucrat mai bine de trei decenii: Legea nr. 50/1991, cea a autorizării, și Legea nr. 350/2001, cea a urbanismului.

Schimbarea nu privește doar arhitecții și dezvoltatorii. Codul stabilește ce se poate construi pe un teren și ce nu, cum se împarte o parcelă, cât durează un certificat de urbanism, ce faci dacă ai o construcție ridicată fără acte, cine răspunde când apar fisuri la trei ani de la recepție și ce garanții primești când cumperi un apartament pe planșă. Adică exact deciziile pe care un sibian le ia o dată sau de două ori în viață, cu banii strânși într-un deceniu.

Ce reglementează, de fapt

Codul e împărțit în două cărți. Cartea I, articolele 1-365, acoperă amenajarea teritoriului, urbanismul și autorizarea construirii: PUG, PUZ, PUD, zonificarea, intravilanul, zonele protejate, parcelarea, certificatul de urbanism, avizele, autorizația de construire, sancțiunile. Cartea a II-a, articolele 366-584, acoperă construcția propriu-zisă: calitatea, rolurile fiecărui participant la proces, recepțiile, garanțiile, cartea tehnică, materialele.

Pus altfel: prima carte răspunde la întrebarea “am voie să construiesc aici și ce anume”, a doua la întrebarea “cine răspunde dacă lucrarea iese prost”.

Trei lucruri care schimbă practica de mâine

Autorizarea are acum trei trepte. Unele lucrări se pot face fără nicio formalitate: reparații care nu schimbă forma clădirii, panouri fotovoltaice pentru consum propriu, anexe demontabile de până la 20 mp în rural. Altele merg pe notificare cu proiect simplificat, cu acord tacit în 15 zile lucrătoare: renovări și recompartimentări interioare, închideri de balcoane și logii, înlocuirea acoperișului, mansardarea podului existent, iar în intravilanul rural chiar o casă unifamilială de maximum 150 mp desfășurați, exclusiv pe proiect-tip. Restul rămâne pe autorizație de construire clasică, emisă în cel mult 30 de zile de la dosarul complet, sau în 7 zile lucrătoare în procedură de urgență, cu taxă. Detaliile pe articole sunt în capitolul despre notificare, lucrări fără formalități și regularizare.

O nuanță pe care puțini au observat-o și care contează direct la Sibiu: excepția pentru anexele gospodărești din mediul rural nu se aplică în localitățile rurale din zonele metropolitane. Adică în comunele din jurul orașului regula e alta decât la 40 de kilometri distanță.

Termenele au devenit cifre, nu obiceiuri. Certificatul de urbanism pentru construire se emite în cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. Avizele se dau în maximum 15 zile, iar instituția care tace se consideră că a avizat, cu excepțiile prevăzute expres. Primăria are 10 zile lucrătoare să comunice lipsurile din dosar, iar solicitantul cel mult trei luni să le completeze. Autorizația de construire este valabilă trei ani, iar prelungirea ei este interzisă, indiferent de motiv. Cine are o autorizație în sertar ar face bine să recitească acest capitol despre certificatul de urbanism și autorizarea clădirilor noi.

Construcțiile fără acte au o fereastră de un an. Articolul 301 introduce autorizația de regularizare. Pentru locuințele unifamiliale parter sau parter plus un etaj, de maximum 150 mp desfășurați, pentru anexe și pentru închiderile de balcoane, ruta rămâne deschisă permanent. Pentru tot restul există un singur an de la intrarea în vigoare, deci până în august 2027, iar prețul intrării în legalitate este de zece ori valoarea taxelor obișnuite. De la data constatării, impozitul pe clădire se majorează cu 100%. Ce nu îndeplinește condițiile se desființează, iar după expirarea ferestrei primarul poate cere direct instanței desființarea. Amenzile pentru lucrări neautorizate merg de la 50.000 la 1.000.000 de lei, cu 50.000 până la 500.000 de lei pentru fiecare nivel ridicat în plus, iar fapta se poate constata timp de zece ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor.

Nu este o amnistie. Este exact opusul: ultima ieșire ieftină, urmată de un regim sancționator mult mai dur decât cel din legea veche.

Ce se schimbă pentru cine cumpără de la dezvoltator

Articolul 422 rescrie vânzarea locuințelor viitoare. Convenția de rezervare se încheie pentru maximum 60 de zile, iar suma de rezervare nu poate depăși 5% din preț, altfel convenția este lovită de nulitate absolută. Promisiunea de vânzare pentru o unitate viitoare se încheie numai în formă autentică, la notar, și numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară. Avansul se depune într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului, și se eliberează pe faze, cu confirmarea dirigintelui de șantier.

Pe partea de garanții, codul prevede minimum 5 ani pentru construcțiile din clasele superioare de importanță, 3 ani pentru cele intermediare și 1 an pentru cele simple, cu viciile ascunse acoperite zece ani de la recepție și viciile de structură pe toată durata de existență a clădirii. Dezvoltatorii și executanții sunt obligați să încheie o asigurare de răspundere civilă pe zece ani. Cine vrea să vadă cine răspunde și pentru ce găsește împărțirea pe roluri: beneficiar, dezvoltator, proiectanți, executanți.

Un articol pe care orice cumpărător de imobil existent ar trebui să îl știe pe de rost este 280 alineatul (8): construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei nu pot fi recepționate, iar cele fără recepție la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate. Iar la înstrăinare, cartea tehnică se predă noului proprietar.

De ce contează la Sibiu mai mult decât în alte părți

Sibiul și comunele din jur trăiesc din parcelări și din construcția de locuințe individuale. În 2025, 55% din autorizațiile de construire pentru locuințe din județ au fost emise în mediul rural, iar în primul semestru din 2026 numărul autorizațiilor a crescut cu 9%, într-un an în care la nivel național a scăzut cu 9,6% (date INS). Codul lovește direct în această zonă: parcelarea în trei sau mai multe loturi presupune PUZ, iar actele încheiate fără respectarea procedurii sunt lovite de nulitate absolută. Până în 12 loturi se poate merge pe PUD, dar o singură dată. Dezmembrarea sau comasarea fără certificat de urbanism este, la rândul ei, nulă.

Pentru cine cumpără teren la Șelimbăr, Cisnădie sau Poplaca, verificarea nu mai e o formalitate. E diferența dintre un act valabil și unul care poate fi desființat.

Unde poate fi citit codul pe înțelesul fiecăruia

Vianto Properties a publicat pe viantoproperties.ro un rezumat de lucru al legii, organizat pe 13 capitole, cu trimiteri la articol și alineat și cu textul integral al legii alături: Codul urbanismului explicat, pe capitole. Este scris în limbaj obișnuit, nu în limbaj de birou notarial, și este gândit pentru omul care vrea să afle într-un sfert de oră dacă are voie să închidă balconul, ce se întâmplă cu anexa ridicată acum zece ani sau ce semnează când plătește avansul la un apartament nefinalizat. Fiecare afirmație are articolul în dreptul ei, ca oricine să poată verifica singur în textul legii.

„Oamenii nu au nevoie să citească 584 de articole, au nevoie de răspunsul la întrebarea lor și de articolul din lege pe care se sprijină acel răspuns. De asta am pus trimiterea la articol lângă fiecare explicație: cine vrea să verifice, verifică singur, în două minute”, spune Antal Șteflea, MBA, director general al Vianto Properties.

Consultanță și aducere în legalitate

Vianto Properties oferă consultanță în aceste situații împreună cu specialiști atestați, potrivit responsabilităților pe care codul le stabilește pentru fiecare: experți tehnici atestați, verificatori de proiecte atestați, proiectanți cu drept de semnătură, urbaniști înscriși în Registrul Urbaniștilor din România și diriginți de șantier. Practic, asistență la verificarea situației urbanistice și juridice a unui imobil înainte de cumpărare, la analiza certificatului de urbanism și a regimului stabilit prin documentațiile de urbanism, la verificarea actelor unui teren înainte de parcelare, dezmembrare sau vânzare, precum și la aducerea în legalitate a construcțiilor executate fără autorizație, în fereastra deschisă până în august 2027. Codul prevede opt cerințe fundamentale pe care orice construcție trebuie să le îndeplinească pe toată durata ei de existență, de la rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu și igienă, sănătate și mediu înconjurător, până la economie de energie și izolare termică, iar derogarea de la ele prin contract între părți este interzisă. Verificarea îndeplinirii lor, prin expertiză tehnică sau raport de verificare, este pasul care decide dacă o construcție poate fi recepționată și, mai departe, vândută.

„Cele mai multe case pe care le vindem au undeva în spate o lucrare făcută fără hârtii. O anexă ridicată în curte acum cincisprezece ani, un pod transformat în două camere, o terasă închisă și trecută la suprafața locuibilă. Oamenii nu au făcut-o cu rea intenție, așa se construia atunci și nimeni nu îi întreba nimic. Problema apare la vânzare: cumpărătorul vine cu credit, banca cere ca ce scrie în cartea funciară să semene cu ce e pe teren, iar dacă nu semănă, tranzacția se blochează sau prețul scade cu zeci de mii de euro. Până în august 2027, situația se poate îndrepta printr-o autorizație de regularizare, adică prin dosar, expertiză tehnică și taxe, oricât de mari ar fi ele. După august 2027, aceeași lucrare se rezolvă prin instanță, cu riscul desființării, ceea ce înseamnă alți ani și alți bani. De asta îi spunem fiecărui proprietar să își verifice actele acum, cât fereastra e deschisă, nu în ziua în care vrea să vândă”, spune Florina Tudose, cofondator Vianto Properties. Agenția lucrează cu proprietari, cumpărători și investitori, iar pentru cei care caută acum o locuință în oraș, oferta curentă de apartamente de vânzare în Sibiu este actualizată zilnic.

Codul are 584 de articole și va fi citit, în anii care vin, mai des de avocați decât de proprietari. Dar cele câteva articole care decid dacă o casă e legală, dacă un teren se poate împărți și dacă un avans e protejat merită știute de oricine are o proprietate sau plănuiește să cumpere una.

Analiză realizată cu Antal Șteflea, Vianto Properties